Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê có diện tích đất 21 m² (3,3m x 7m), xây dựng 4 tầng (1 trệt + 3 lầu + sân thượng),
gồm 3 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh. Giá thuê 13 triệu/tháng tương đương khoảng 619.000 VNĐ/m²/tháng.
Với vị trí hẻm ba gác trên đường Âu Dương Lân, Quận 8, khu vực này giá thuê nhà cao tầng mới xây thường dao động từ 10-14 triệu/tháng cho căn tương tự.
Nhà mới xây dựng, nội thất đầy đủ, 3 máy lạnh, phù hợp gia đình hoặc vừa ở vừa kinh doanh online. Giá thuê này nằm trong khoảng hợp lý, không bị đẩy quá cao.
Nếu tính chi phí xây dựng mới (6-7 triệu/m² sàn), tổng diện tích sàn khoảng 84 m² (21m² x 4 tầng),
chi phí xây dựng khoảng 500-600 triệu. Giá thuê 13 triệu/tháng tương đương tỷ suất cho thuê khoảng 2.6%/năm,
là mức hợp lý cho nhà mới xây tại khu vực này.
Nhận xét: Giá thuê 13 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao nhưng cũng không rẻ để nghi ngờ về pháp lý hay tình trạng nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây, kiến trúc hiện đại, nội thất đầy đủ, 3 máy lạnh, tiện nghi cao cấp hơn so với nhiều căn cùng khu vực thường là nhà cũ hoặc cải tạo.
- Hẻm ba gác, đủ rộng để xe máy và xe ba gác di chuyển thoải mái, thuận tiện cho gia đình và kinh doanh online giao hàng.
- Vị trí nằm trên đường Âu Dương Lân, trung tâm Quận 8, kết nối dễ dàng ra các quận trung tâm như Quận 1, Quận 5, Quận 7.
- 3 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh phù hợp gia đình đông thành viên hoặc chia phòng cho thuê riêng lẻ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với hộ gia đình ở thực hoặc nhóm người thuê làm văn phòng nhỏ kết hợp kho chứa hàng bán online.
Với kết cấu nhiều phòng ngủ và vệ sinh, cũng có thể cho thuê từng phòng để tối đa hóa dòng tiền.
Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và khu vực dân cư đông đúc.
Đầu tư xây mới lại không cần thiết vì nhà mới xây rất đẹp, chỉ cần bảo trì định kỳ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm lớn Âu Dương Lân) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm nhỏ Phạm Thế Hiển) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 21 (3,3 x 7) | 25 (5 x 5) | 18 (3 x 6) |
| Số tầng | 4 tầng mới | 3 tầng, nhà cũ | 4 tầng, cải tạo |
| Phòng ngủ / vệ sinh | 3 PN / 4 WC | 2 PN / 2 WC | 3 PN / 3 WC |
| Hẻm | Hẻm ba gác | Hẻm lớn ô tô | Hẻm nhỏ xe máy |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 13 | 14.5 | 10.5 |
| Nội thất | Đầy đủ, mới | Cơ bản | Cải tạo |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ đã rõ ràng, không vướng quy hoạch vì khu vực hẻm nhỏ có thể có tranh chấp lối đi.
- Chú ý đến hẻm ba gác, kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh bất tiện khi đi lại, đặc biệt với các xe tải nhỏ giao hàng.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng chống thấm dột vì nhà mới nhưng cần đảm bảo chất lượng xây dựng thực tế.
- Xác minh hướng nhà có hợp phong thủy với người thuê (hướng Tây Nam hơi nóng, nên có giải pháp chống nóng hiệu quả).
