Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích sử dụng 30m², gồm 1 trệt + 1 lầu, 1 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, nằm trong hẻm xe hơi tại khu vực Lê Đình Thám, quận Tân Phú. Giá thuê 3,7 triệu/tháng tương đương ~123.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng giá thuê nhà trệt hẻm xe tải ở Tân Phú hiện nay, giá thuê trung bình dao động khoảng 4-6 triệu/tháng cho căn diện tích và kết cấu tương tự. Nhà 2 tầng nhỏ này có diện tích thực thuê khá khiêm tốn, do đó giá 3,7 triệu có thể xem là mức giá thấp hoặc trung bình trong khu vực.
Nhận xét về giá: Giá thuê này ở mức hợp lý, có phần ưu đãi so với khu vực, phù hợp với nhóm khách thuê nhỏ hoặc gia đình ít người.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải, thuận tiện cho việc di chuyển, khác với nhiều hẻm nhỏ xe máy phổ biến trong khu vực.
- Nhà có 1 lầu, không gian tách biệt, phù hợp cho mục đích ở thực hoặc làm văn phòng nhỏ, kinh doanh online.
- Điện nước giá nhà nước, chi phí sinh hoạt ổn định.
- Đã có sổ hồng, đảm bảo pháp lý cho người thuê dài hạn.
- Nhà sạch sẽ, có thể dọn vào ở ngay, không cần sửa chữa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà thích hợp nhất cho thuê ở thực hoặc làm văn phòng kinh doanh online, với ưu điểm hẻm rộng cho xe tải ra vào thuận tiện. Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí trong hẻm. Không nên sử dụng để đầu tư xây lại nhà mới do diện tích đất nhỏ (15m²) hạn chế tiềm năng mở rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Đình Thám, gần chợ Tân Hương) | Đối thủ 2 (Tân Quý, hẻm xe máy) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 30 m² (3x5m), 1 trệt + 1 lầu | 35 m², 1 trệt, giá thuê 4,5 triệu/tháng | 25 m², 1 trệt + lầu nhỏ, giá thuê 3,5 triệu/tháng |
| Vị trí hẻm | Hẻm xe tải rộng | Hẻm xe máy, nhỏ hơn | Hẻm xe máy, nhỏ |
| Phòng ngủ | 1 phòng | 1 phòng | 1 phòng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Giá thuê | 3,7 triệu/tháng | 4,5 triệu/tháng | 3,5 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, vì diện tích nhỏ và nhà có 1 lầu, cần chắc chắn không bị nứt hay thấm dột.
- Xác minh hẻm xe tải có thực sự thông thoáng, không bị cấm giờ hoặc quy hoạch làm đường mới.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, đảm bảo hoạt động ổn định với giá nhà nước.
- Đối với thuê làm văn phòng hay kinh doanh online, xác định quy định khu vực có cho phép kinh doanh tại nhà.
- Xem xét hợp đồng thuê rõ ràng, đặc biệt về điều kiện cọc 1 tháng và thời gian thuê tối thiểu.
