Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 66m², diện tích sử dụng 108m², giá chào 5,75 tỷ đồng tương ứng 87,12 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao tại khu vực Gò Vấp, đặc biệt là trên tuyến đường Phạm Văn Chiêu, nơi đã có nhiều căn nhà mới xây với mức giá phổ biến từ 60-80 triệu/m² tùy vị trí hẻm và tình trạng nhà.
Nhà 2 tầng, kết cấu trệt + 1 lầu, 4 phòng ngủ, 3 WC, nội thất đầy đủ, xây dựng chắc chắn. Nếu xây mới hoàn thiện theo giá thị trường hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, tổng chi phí xây dựng khoảng 650-750 triệu cho 108m² sàn, chưa tính đất. Nếu mua đất và xây mới, tổng chi phí sẽ cao hơn đáng kể, do đó giá hiện tại có thể xem là sát giá thị trường nhưng không hề rẻ.
Nhà trong hẻm xe hơi 4 chỗ, diện tích mặt tiền nhỏ 4m, chiều dài 16.5m, khá dài so với mặt tiền, có thể hạn chế tầm nhìn và thông thoáng so với nhà mặt tiền. Sổ hồng riêng, hoàn công đủ, pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn.
Nhận xét về giá: Giá đang chào vượt mức trung bình khu vực khoảng 10-15%, người mua cần thương lượng hoặc cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền ngay, nhất là khi hẻm chỉ rộng đủ xe 4 chỗ, không phải hẻm lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần mặt tiền Phạm Văn Chiêu chỉ 50m, thuận tiện di chuyển, gần chợ Thạch Đà tiện ích đầy đủ.
- Hẻm xe hơi 4 chỗ, phù hợp cho gia đình có xe hơi nhưng không thể rộng rãi như mặt tiền.
- Nhà có giếng trời và ban công giúp thoáng mát, thiết kế 4PN, 3WC phù hợp gia đình đông người.
- Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ đảm bảo pháp lý an toàn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn do vị trí thuận tiện, đầy đủ tiện ích xung quanh. Cũng có thể cân nhắc làm văn phòng nhỏ hoặc kinh doanh online tại nhà. Do diện tích và kết cấu hiện tại, ít phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại vì hạn chế về mặt tiền và diện tích đất nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phạm Văn Chiêu, Q.Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Nguyễn Văn Lượng, Q.Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 66 | 60 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 108 | 100 | 110 |
| Giá chào (tỷ) | 5,75 | 5,2 | 6,1 |
| Giá/m² (triệu) | 87,12 | 83,0 | 85,0 |
| Hẻm | Xe hơi 4 chỗ | Xe máy | Xe hơi 4 chỗ |
| Số tầng | 2 | 2 | 3 |
| Phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Pháp lý | Hoàn công, sổ riêng | Hoàn công, sổ riêng | Hoàn công, sổ riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà do đã xây dựng 2 tầng, nhất là phần móng và tường chịu lực, tránh thấm dột hoặc xuống cấp sau thời gian sử dụng.
- Kiểm tra tình trạng hẻm có dễ quay đầu xe hơi, không bị cấm xe hoặc quy hoạch mở rộng hẻm trong tương lai.
- Xác minh quy hoạch khu vực đảm bảo không bị giải tỏa, mở rộng đường hay thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Kiểm tra kỹ nội thất nếu mua nguyên trạng, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Đánh giá phong thủy tổng thể, đặc biệt hướng nhà và ánh sáng giếng trời có phù hợp với nhu cầu gia đình.
