Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 28 m², nằm tại tầng 4 của một căn nhà tại 20 Hồ Tùng Mậu, Phường Mai Dịch, Quận Cầu Giấy, Hà Nội. Giá thuê 3,5 triệu đồng/tháng cho phòng trọ full nội thất là mức giá phổ biến trong khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, nơi tập trung nhiều văn phòng, trường học và trung tâm thương mại.
Đơn giá thuê khoảng 125.000 đồng/m²/tháng, phù hợp với mặt bằng giá thuê phòng trọ có nội thất đầy đủ tại khu vực này. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là phòng ở tầng 4, không có thang máy, dễ gây bất tiện cho người ở, đặc biệt với đối tượng đã đi làm hoặc người trung niên.
Giá thuê hiện tại không bị đẩy lên quá cao so với thị trường, tuy nhiên chưa có yếu tố đặc biệt nào để coi là giá tốt vượt trội.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí: Hồ Tùng Mậu là tuyến đường lớn, thuận tiện đi lại, gần nhiều văn phòng công ty và trường học lớn như ĐH Quốc gia Hà Nội. Đây là điểm cộng lớn giúp phòng trọ dễ cho thuê.
– Nội thất đầy đủ: Phòng đã trang bị sẵn bàn ghế, giường, tủ, điều hòa (nếu có) giúp người thuê không mất công mua sắm thêm.
– Chi phí điện nước giá dân, vệ sinh và mạng riêng: Đây là ưu điểm giúp người thuê chủ động tài chính và hạn chế tranh chấp chi phí chung.
– Nhược điểm: Phòng nằm tầng 4, không có thang máy gây khó khăn, đặc biệt cho người có nhiều đồ hoặc sức khỏe yếu; chỉ cho thuê một người đã đi làm, hạn chế đối tượng thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất với người đi làm cần chỗ ở riêng tư, yên tĩnh, tiện lợi cho việc đi làm tại khu vực Cầu Giấy. Không phù hợp cho sinh viên do giới hạn đối tượng thuê và vị trí tầng cao khó lên xuống. Ngoài ra, không phù hợp để cho thuê theo nhóm hoặc làm văn phòng do diện tích nhỏ và nhà ở tầng 4.
Chủ nhà có thể cân nhắc nâng cấp thêm trang thiết bị hoặc cải thiện thang bộ nếu muốn tăng giá thuê hoặc mở rộng đối tượng khách hàng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần Sân bay Nội Bài) | Đối thủ 2 (Phòng trọ phố Duy Tân, Cầu Giấy) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 28 m² | 25 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 3,5 triệu/tháng | 3 triệu/tháng | 3,8 triệu/tháng |
| Vị trí | Hồ Tùng Mậu, gần trung tâm Cầu Giấy | Gần sân bay, khu vực ít dân cư | Duy Tân, trung tâm Cầu Giấy |
| Nội thất | Full đồ | Cơ bản | Full đồ, mới sửa |
| Tầng | 4 (không thang máy) | 1 | 2 |
| Đối tượng thuê | 1 người đã đi làm | Nhiều người, sinh viên | 1-2 người |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng cầu thang bộ và an toàn khi lên tầng 4 (không thang máy).
- Đánh giá chất lượng nội thất thực tế, tránh trường hợp quảng cáo “full đồ” nhưng đồ cũ, hỏng hóc.
- Xác minh rõ ràng chi phí điện nước, vệ sinh, mạng để tránh phát sinh chi phí ngoài ý muốn.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp về đối tượng thuê (chỉ cho 1 người đã đi làm).
- Đánh giá mức độ an ninh và yên tĩnh của khu vực, tránh ảnh hưởng bởi tiếng ồn hoặc an ninh yếu.
