Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 125m² (5m x 25m) thuộc khu đô thị mới Nam cầu Nguyễn Tri Phương, Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng. Giá bán 6,8 tỷ đồng tương đương 54,4 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất nền liền kề khu vực Cẩm Lệ nói chung, nơi phổ biến dao động từ 40-50 triệu đồng/m² cho đất nền dự án đã hoàn thiện hạ tầng.
Ưu điểm lớn của lô đất là mặt tiền rộng 5m, đường trước nhà rộng 10m với vỉa hè 5m, thuận tiện xe cộ, không bị gò bó. Đất vuông vắn, không bị méo, phù hợp xây dựng nhà phố hoặc căn hộ cho thuê. Hướng Nam được xem là hợp phong thủy và mát mẻ, tăng giá trị sử dụng.
Tuy nhiên, cần lưu ý mức giá này chưa bao gồm chi phí xây dựng, vốn đang ở mức khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng thô và hoàn thiện. Nếu chủ đầu tư muốn xây nhà mới hoặc căn hộ cho thuê thì tổng vốn đầu tư sẽ tăng đáng kể.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại đang bị đẩy lên khoảng 10-15% so với giá thị trường khu vực do vị trí sát góc tư Văn Tiến Dũng sầm uất, gần trục đường lớn và các tiện ích. Người mua cần thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu xem xét kỹ pháp lý trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát góc tư Văn Tiến Dũng: Điểm giao cắt lớn, thuận tiện kinh doanh, buôn bán hoặc làm căn hộ cho thuê.
- Đường lớn 10m, vỉa hè rộng 5m: Rất hiếm có ở khu vực này, thuận tiện lưu thông, tránh ách tắc, đỗ xe thoải mái.
- Hướng Nam: Tối ưu phong thủy và ánh sáng tự nhiên, giảm nóng vào mùa hè.
- Gần các tuyến đường trọng điểm: Trần Nam Trung, Nguyễn Phước Lan, Võ Chí Công, giúp kết nối nhanh chóng Hải Châu, Ngũ Hành Sơn và sân bay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và quy mô hiện tại, lô đất này phù hợp nhất để:
- Xây căn hộ cho thuê: Khu vực đông dân, tiện ích đầy đủ, dễ cho thuê với dòng tiền ổn định.
- Kinh doanh cửa hàng, showroom: Mặt tiền rộng và đường lớn phù hợp cho kinh doanh buôn bán.
- Đầu tư dài hạn: Giá đất có khả năng tăng tiếp do quy hoạch hoàn thiện, gần trung tâm và các dự án lớn như AEON Mall, sân vận động Hòa Xuân.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trần Nam Trung) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Phước Lan) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 125 m² (5×25) | 120 m² (4.5×26.5) | 130 m² (5×26) |
| Đường trước nhà | 10m, vỉa hè 5m | 8m, vỉa hè 3m | 10m, vỉa hè 4m |
| Hướng | Nam | Đông Nam | Nam |
| Giá bán | 6,8 tỷ (54,4 triệu/m²) | 6,0 tỷ (50 triệu/m²) | 6,5 tỷ (50 triệu/m²) |
| Tiện ích xung quanh | Sát góc tư, gần AEON Mall, sân vận động | Gần trường học, chợ nhỏ | Gần khu dân cư, công viên |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, sổ hồng rõ ràng, tránh tranh chấp dự án.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt về hạn chế chiều cao xây dựng hoặc biến động hạ tầng trong tương lai.
- Do lô đất sát góc đường lớn, cần xem xét tiếng ồn, bụi và an ninh khu vực.
- Kiểm tra kỹ giới hạn xây dựng, không gian lùi vỉa hè theo quy định.