Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng, diện tích đất 62m², diện tích sử dụng 218m², nằm trong hẻm xe hơi tại Quận Gò Vấp. Giá thuê 26 triệu/tháng tương đương khoảng 119.000đ/m² sử dụng. So với mức giá thuê nhà phố cùng khu vực Gò Vấp (thường dao động 100.000 – 150.000đ/m² sử dụng tùy vị trí và trạng thái nhà), mức giá này thuộc tầm trung-cao. Nhà mới xây, nội thất đầy đủ, hẻm xe hơi rộng nên có giá thuê cao hơn hẻm nhỏ hoặc nhà cũ.
Tuy nhiên, diện tích đất khá nhỏ (4x16m), mặt tiền hẹp, nằm trong hẻm nhưng vẫn xe hơi vào được là điểm cộng. Với tổng 5 phòng vệ sinh và 4 phòng ngủ, căn nhà phù hợp gia đình đông người hoặc nhóm thuê làm văn phòng kết hợp ở.
Nhận xét về giá: Giá 26 triệu/tháng là hợp lý nếu so với nhà mới, đầy đủ nội thất và hẻm xe hơi tại khu vực Gò Vấp. Nếu so với nhà mặt tiền hoặc hẻm lớn hơn có thể giá cao hơn 10-15%. Nếu so với nhà cũ hoặc hẻm nhỏ, giá này khá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây, 4 tầng với 4 phòng ngủ và 5 vệ sinh, rất phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ hoặc nhóm thuê lớn.
- Hẻm xe hơi vào nhà, rất hiếm trong các hẻm nhỏ ở Gò Vấp, tạo sự tiện lợi tối đa cho việc đậu xe.
- Hướng Tây Nam – hướng tốt, tránh nắng gắt buổi sáng và tạo không gian mát mẻ hơn.
- Nội thất đầy đủ, chỉ cần xách đồ vào ở, tiết kiệm thời gian và chi phí đầu tư ban đầu.
- Vị trí yên tĩnh, phù hợp với nhu cầu ở thực hoặc làm văn phòng nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để thuê ở thực cho gia đình đông người hoặc thuê làm văn phòng công ty nhỏ, startup. Với 5 phòng vệ sinh và thiết kế mới, có thể linh hoạt cho thuê từng tầng hoặc toàn bộ căn. Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích và vị trí trong hẻm. Đầu tư xây lại không cần thiết vì nhà mới xây, chất lượng tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 6m Lê Đức Thọ) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Quang Trung, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 62 m² (4x16m) | 70 m² (5x14m) | 65 m² (5x13m) |
| Diện tích sử dụng | 218 m² | 210 m² | 200 m² |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Phòng ngủ | 4 phòng | 3 phòng | 4 phòng |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm xe hơi 4m | Hẻm 6m xe hơi | Mặt tiền 5m |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 26 triệu | 22 triệu | 35 triệu |
| Nội thất | Đầy đủ, mới | Cơ bản, đã sử dụng | Đầy đủ, mới |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm xe hơi có thực sự thuận tiện cho xe lớn quay đầu và đậu lâu dài không.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê, tránh trường hợp chủ nhà không minh bạch về giấy phép xây dựng và pháp lý nhà mới.
- Kiểm tra hệ thống điện nước và nội thất để tránh phát sinh sửa chữa sau khi vào thuê.
- Xem xét kỹ khu vực xung quanh có quy hoạch mới hoặc dự án nào ảnh hưởng đến hẻm hoặc môi trường sống.
- Kiểm tra phong thủy cửa chính và hướng nhà Tây Nam – tương đối tốt nhưng nên xác nhận thêm theo tuổi người thuê.
