Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 94m², trong đó chiều ngang 4,1m và chiều dài 23m, tổng diện tích sử dụng lên đến 200m² với kết cấu 1 trệt 1 lầu. Giá bán 9,3 tỷ tương đương khoảng 98,94 triệu/m² sử dụng, hay trên diện tích đất là khoảng 98,9 triệu/m².
So sánh với mặt bằng giá nhà đất tại Quận 7, đặc biệt khu vực phường Tân Kiểng và lân cận Trần Xuân Soạn, mức giá phổ biến cho nhà hẻm xe hơi rộng khoảng 4m dài 20-25m thường dao động từ 70-85 triệu/m² đất tùy vào vị trí, kết cấu và tiện ích.
Vì nhà mới chỉ bàn giao thô, chưa hoàn thiện nội thất, chi phí xây dựng hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí hoàn thiện thêm có thể từ 1,2 – 1,4 tỷ đồng. Nhà 2 tầng có diện tích sàn khoảng 200m², nếu xây mới chi phí xây dựng thô + hoàn thiện tối thiểu khoảng 1,4 tỷ.
Như vậy, giá bán 9,3 tỷ đang có dấu hiệu bị đẩy cao hơn thực tế thị trường từ 10-15%. Giá này chưa tính đến yếu tố nhà cũ và hẻm chỉ rộng đủ xe hơi 1 xe, không phải mặt tiền đường lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng, chỉ 20m từ đường lớn Trần Xuân Soạn, thuận tiện cho ô tô đỗ cửa, điều này là điểm cộng lớn trong khu vực nhiều hẻm nhỏ.
- Nhà có 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình đa thế hệ hoặc thuê trọ cao cấp.
- Hướng Đông, đón ánh sáng buổi sáng tốt, phù hợp phong thủy với nhiều gia đình.
- Liền kề Khu cư xá Ngân hàng và gần đại học Marketing, tiềm năng cho thuê hoặc mua ở ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí gần trường đại học và khu dân cư ổn định, căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê căn hộ dạng homestay, thuê dài hạn cho sinh viên và nhân viên văn phòng.
Nếu có nguồn lực đầu tư, có thể cải tạo nâng cấp hoàn thiện để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại trong tương lai.
Việc xây lại hoàn toàn không hiệu quả vì chi phí xây dựng không thấp, diện tích đất hẹp và hẻm chỉ vừa ô tô 1 xe, khó tăng mật độ xây dựng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Thị Thập, Q7) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Lương, Q7) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 94 | 100 | 90 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 200 | 180 | 210 |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, bàn giao thô | 2 lầu, hoàn thiện cao cấp | 1 trệt 2 lầu, hoàn thiện trung bình |
| Hẻm | Hẻm xe hơi 1 sẹc, rộng 4m, ô tô đỗ cửa | Hẻm xe hơi rộng 6m, 2 xe tránh nhau | Hẻm xe hơi 5m, kinh doanh được |
| Giá bán (tỷ) | 9,3 | 8,5 | 10,5 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | ~99 | 85 | 117 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu hiện trạng nhà, vì bàn giao thô nên dễ phát sinh chi phí hoàn thiện cao, cần dự trù ngân sách.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm và khả năng mở rộng hẻm trong tương lai, tránh tình trạng hẻm nhỏ gây khó khăn cho ô tô quay đầu hoặc giao thông.
- Xem xét pháp lý sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra phong thủy căn nhà do hướng Đông, phù hợp với nhiều gia đình nhưng nên xem xét kỹ để tránh lỗi hướng cửa chính hoặc các điểm bất lợi.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, thoát nước do nhà cũ và bàn giao thô có thể chưa hoàn chỉnh.
