Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2,5 tầng, diện tích 94m², mặt tiền 4m, nằm trong hẻm ô tô 5m đường Lê Hữu Trác, Quận Sơn Trà – khu vực ven biển Đà Nẵng có tiềm năng tăng giá cao. Giá chào 10,5 tỷ tương đương đơn giá khoảng 111 triệu/m² sàn xây dựng (tổng sàn 235m² nếu tính 2,5 tầng x 94m²). So với giá đất nền ven biển Sơn Trà hiện khoảng 70-90 triệu/m² đất thổ cư, cộng thêm chi phí xây dựng nhà mới (6-7 triệu/m² hoàn thiện), giá này ở mức cao, cần xem xét kỹ.
Nhà cũ 2,5 tầng xây khoảng 10 năm, kết cấu kiên cố nhưng không mới, chi phí xây mới cùng diện tích có thể dao động 1,5-1,6 tỷ đồng. Vị trí gần biển là điểm cộng lớn, tuy nhiên nhà trong hẻm nên có thể bị hạn chế về không gian và giao thông.
Nhận xét về giá: Giá này hơi cao so với mặt bằng hẻm 5m tại Lê Hữu Trác, có thể bị “ngáo giá” khoảng 15-20% so với giá trị thực nếu so sánh kỹ với các căn nhà tương tự hoặc đất nền cùng khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ô tô 5m rộng rãi, ô tô đỗ cửa ngày đêm, thuận tiện di chuyển – hiếm hẻm trong khu vực có đường ô tô rộng như vậy.
- Vị trí gần biển, chỉ vài phút đi bộ, phù hợp cho người thích sống ven biển hoặc kinh doanh homestay nhỏ.
- Nhà có 3 phòng ngủ, trong đó 1 phòng ngủ tầng 1 tiện cho người lớn tuổi – phù hợp gia đình đa thế hệ.
- Ban công trước sau và sân để xe riêng tạo sự thoáng mát và công năng sử dụng linh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với gia đình ở thực lâu dài, đặc biệt những ai muốn tận hưởng không gian gần biển, không gian sống thoáng đãng, tiện nghi đầy đủ. Ngoài ra, có thể tận dụng một phần làm văn phòng nhỏ hoặc homestay mini cho khách du lịch.
Khuyến nghị không nên mua để đầu tư xây mới hoàn toàn do chi phí xây dựng cao và giá đất đã ở mức trên trung bình, căn nhà cũ vẫn còn sử dụng tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Hữu Trác, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Sa, hẻm 6m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 94m² | 90m² | 100m² |
| Số tầng | 2,5 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Giá bán | 10,5 tỷ (~111 triệu/m²) | 9,2 tỷ (~102 triệu/m²) | 11,5 tỷ (~115 triệu/m²) |
| Vị trí hẻm | Hẻm ô tô 5m | Hẻm nhựa 4m, khó ô tô đỗ cửa | Hẻm ô tô 6m rộng rãi |
| Gần biển | 3 phút đi bộ | 5 phút đi bộ | 7 phút đi bộ |
| Pháp lý | Sổ hồng rõ ràng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ, đặc biệt hệ thống móng, tường chịu lực và chống thấm, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh quy hoạch hẻm 5m có được mở rộng hay không, tránh rủi ro bị thu hồi đất hoặc hẻm bị thu hẹp.
- Kiểm tra pháp lý đất và nhà (sổ hồng) có đầy đủ và không bị tranh chấp.
- Đánh giá hướng nhà và phong thủy vì nhà trong hẻm có thể bị hạn chế ánh sáng và không khí tự nhiên.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm, tránh gây khó khăn khi đi lại.
