Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích 64m² (4x16m), kết cấu 4 tầng trệt + 2 lầu + sân thượng (thực tế tổng 4 tầng), với 4 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh. Giá chào bán là 13,55 tỷ đồng, tương đương 211,72 triệu đồng/m². Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung nhà phố trong hẻm Phú Nhuận, đặc biệt trong ngõ rộng 4m, tuy ô tô 7 chỗ vào được nhưng vẫn không phải mặt tiền đường lớn.
So sánh với chi phí xây dựng nhà mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn hoàn thiện), thì chi phí xây mới 4 tầng với diện tích sàn khoảng 64m² x 4 = 256m² sẽ vào khoảng 1,5-1,8 tỷ đồng. Như vậy, phần giá trị còn lại chủ yếu là giá trị đất và vị trí.
Vị trí Đào Duy Anh, Phường 9, Quận Phú Nhuận là khu vực trung tâm, có nhiều tiện ích và hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, mức giá trên cao hơn khoảng 30-40% so với các căn nhà cùng diện tích và kết cấu trong hẻm xe hơi tương tự ở khu vực lân cận.
Nhận xét giá: Giá này đang bị đẩy lên cao, có thể do vị trí hiếm nhà bán và tiềm năng khai thác kinh doanh trong hẻm. Tuy nhiên, vẫn cần xem xét kỹ về tính thanh khoản và khả năng tăng giá trong tương lai.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm nhựa rộng 4m, cho ô tô 7 chỗ ra vào thuận tiện, khá hiếm trong khu vực.
- Nhà nở hậu, giúp tăng diện tích sử dụng và thông thoáng.
- Thiết kế nhiều phòng ngủ (4 phòng), phù hợp gia đình đông người hoặc vừa ở vừa cho thuê.
- Có sân thượng trước – sau, trong đó sân thượng phía trước được chủ nhân tận dụng làm sân vườn chill, tạo không gian thư giãn độc đáo.
- Khu vực cán bộ, quân đội cư trú, an ninh tốt, dân trí cao.
- Hẻm kinh doanh đa ngành, thuận tiện cho mục đích kinh doanh nhỏ hoặc làm văn phòng.
- Pháp lý sạch, sổ hồng đầy đủ, hoàn công, công chứng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để sử dụng kết hợp ở thực và cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh nhỏ trong hẻm nhờ vị trí thuận tiện và kết cấu nhiều phòng. Với khu vực Phú Nhuận trung tâm, nhu cầu thuê văn phòng nhỏ và nhà ở cao, căn này có thể tạo ra dòng tiền ổn định.
Ngoài ra, đầu tư xây lại cũng có thể tính đến nhưng lợi nhuận không quá lớn do diện tích đất hạn chế và chi phí xây dựng cao. Với đặc điểm hẻm nhỏ, làm kho xưởng không phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đào Duy Anh, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Phú Nhuận, hẻm 5m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 64 (4×16) | 60 (4×15) | 70 (5×14) |
| Kết cấu | 4 tầng, 4PN, 5 vệ sinh | 3 tầng, 3PN, 3 vệ sinh | 4 tầng, 4PN, 4 vệ sinh |
| Hẻm | 4m, ô tô 7 chỗ | 4m, xe máy | 5m, ô tô nhỏ |
| Giá bán (tỷ đồng) | 13,55 (211,72 triệu/m²) | 9,5 (158 triệu/m²) | 11,8 (168,5 triệu/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ, chưa hoàn công | Đã có sổ, hoàn công |
| Vị trí | Khu dân trí cao, cán bộ quân đội | Khu dân cư bình thường | Gần mặt tiền đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm có thể gây khó khăn khi xe tải lớn hoặc xe tải chở vật liệu xây dựng vào nếu muốn cải tạo mở rộng.
- Kiểm tra kỹ về phong thủy do nhà nở hậu, một số người có thể không hợp hướng hoặc hình dáng đất.
- Xác thực thực trạng sân thượng và kết cấu để tránh chi phí sửa chữa nâng cấp sau mua.
- Thẩm tra kỹ giấy tờ pháp lý, dù đã có sổ và hoàn công, vẫn nên kiểm tra kỹ về quy hoạch sử dụng đất và các cam kết hẻm.
- Đánh giá kỹ về giá bán hiện tại, khả năng đàm phán giảm giá do giá đang được đẩy lên cao.
