Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích 115m² tại Sun Feliza Suites, vị trí tầng trung (~15), căn góc, thuộc phân khúc chung cư cao cấp 6 sao của CĐT Sun Group tại trung tâm quận Cầu Giấy. Dựa trên mức giá tham khảo các căn 2PN từ 9 tỷ (~9 tỷ / 70-75m² = 120-130 triệu/m²) và căn 3PN từ 12.x tỷ (~12.5 tỷ / 90-95m² = 130-140 triệu/m²), căn 4PN diện tích 115m² sẽ có đơn giá thị trường hợp lý từ 130-145 triệu/m².
Ước tính giá trị thực căn 4PN này dao động khoảng 15-16.5 tỷ đồng, tương ứng khoảng 130-145 triệu/m². Đây là mức giá hợp lý với vị trí trung tâm Cầu Giấy và chất lượng xây dựng, hoàn thiện cao cấp của Sun Group.
So sánh với giá xây dựng mới khoảng 6.5 triệu/m² (gồm thô + hoàn thiện) thì giá này chủ yếu phản ánh giá trị vị trí, tiện ích và thương hiệu chủ đầu tư.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn góc tầng trung: Tạo tầm nhìn thoáng, đón gió và ánh sáng tự nhiên tốt hơn so với căn giữa.
- Diện tích lớn 115m² với thiết kế linh hoạt 3PN+1PN: Phù hợp gia đình đa thế hệ, hiếm có trong phân khúc chung cư trung tâm.
- Vị trí đắc địa tại Sun Feliza Suites: Khu chung cư VIP, 6 sao, nhiều tiện ích nội khu cao cấp, cộng đồng cư dân tinh hoa.
- Hướng Đông Nam: Hướng ban công đón gió mát, ánh sáng hợp lý, phù hợp phong thủy và sinh hoạt.
- Slot đỗ xe riêng: Tiện lợi và tăng giá trị sử dụng, đặc biệt tại khu vực trung tâm quận Cầu Giấy.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí trung tâm, thiết kế căn hộ rộng rãi và tiện nghi cao cấp, căn hộ phù hợp nhất để:
- Ở thực: Gia đình nhiều thế hệ tìm không gian sống sang trọng, an ninh và tiện ích đồng bộ.
- Cho thuê dòng tiền cao cấp: Thu hút khách thuê chuyên gia, doanh nhân do vị trí đắc địa, tiện ích 6 sao và căn hộ rộng rãi.
- Đầu tư dài hạn: Vị trí trung tâm và thương hiệu CĐT uy tín giúp tài sản giữ giá và tăng giá ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Sun Grand City, Cầu Giấy) | Đối thủ 2 (The Zei, Lê Đức Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 115 m² | 110 m² | 120 m² |
| Số phòng ngủ | 4PN | 3-4PN | 3PN |
| Giá/m² (ước tính) | 130-145 triệu | 120-140 triệu | 125-135 triệu |
| Vị trí | Trung tâm Cầu Giấy, căn góc tầng trung | Gần công viên Cầu Giấy, tầng trung | Trung tâm, gần đường lớn |
| Tiện ích | 6 sao, cao cấp, cộng đồng tinh hoa | Tiện ích đồng bộ, trung bình khá | Tiện ích hiện đại, cao cấp |
| Pháp lý | Rõ ràng, chuẩn CĐT Sun Group | Đã bàn giao, sổ đỏ | Đã bàn giao, sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, chính sách chiết khấu, các điều khoản thanh toán với CĐT Sun Group.
- Xác minh rõ thời điểm bàn giao dự kiến (tháng 2-3/2026) và quyền sở hữu, tránh rủi ro pháp lý chuyển nhượng.
- Đánh giá chất lượng hoàn thiện thực tế khi xem nhà mẫu hoặc căn thực tế (đặc biệt hệ thống điện, nước, vật liệu bàn giao).
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh để đảm bảo không bị ảnh hưởng bởi dự án mới hoặc thay đổi hạ tầng.
- Đánh giá chi phí bảo trì, quản lý chung cư và mức độ cam kết của CĐT trong vận hành.
