Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất và sử dụng 82m², chiều ngang 4.3m, chiều dài 19m, nhà hiện trạng cũ, được phép xây dựng 1 trệt – 1 lửng – 2 lầu – sân thượng. Giá chào bán 8,9 tỷ tương đương 108,54 triệu/m². So với mặt bằng chung Quận Bình Thạnh, đặc biệt khu vực Phường 12 gần các trường đại học lớn, mức giá này thuộc phân khúc cao cấp do vị trí đắc địa và tiềm năng khai thác căn hộ dịch vụ (CHDV).
Tuy nhiên, nhà cũ 2 tầng với diện tích ngang chỉ 4.3m (khá hẹp) nên giá trị tài sản hiện hữu không cao, nếu xây mới theo quy chuẩn sẽ tốn chi phí xây dựng khoảng 6,5 triệu/m² x 82m² x 4 tầng = ~2,13 tỷ đồng. Như vậy, phần giá đất và vị trí chiếm phần lớn trong giá bán. Giá đất trung bình khu vực này đang dao động từ 90-100 triệu/m² tùy mặt tiền – do đây là hẻm nhà ngõ, giá 108,5 triệu/m² là có phần cao nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được do tiềm năng CHDV.
Cảnh báo: Giá này đã giảm 500 triệu so với giá thị trường 9,4 tỷ, thể hiện chủ nhà có nhu cầu bán gấp, tuy nhiên người mua nên cẩn trọng kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý và quy hoạch, tránh rủi ro “tin ảo” hoặc pháp lý không rõ ràng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát các trường đại học lớn (HUTECH, Văn Lang, Giao thông Vận tải…), nhu cầu thuê phòng cao và ổn định.
- Diện tích khá rộng 82m² với chiều dài 19m, nở hậu 5.7m thuận lợi thiết kế phòng cho thuê nhiều công năng.
- Đã có giấy phép xây dựng và bản vẽ 3D, rút ngắn thời gian pháp lý xây dựng so với các căn khác.
- Hướng Nam phù hợp phong thủy, ánh sáng tốt cho căn hộ dịch vụ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này rất phù hợp để đầu tư xây căn hộ dịch vụ cho thuê với khoảng 12 phòng dự kiến mang dòng tiền ~80 triệu/tháng. Vị trí gần đại học giúp giữ tỷ lệ lấp đầy cao, lợi nhuận ổn định dài hạn. Với nhu cầu thuê cao và quỹ đất khan hiếm khu vực, khai thác CHDV là phương án tối ưu hơn so với ở thực hoặc bán lẻ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ) | Đối thủ 2 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 82 | 75 | 85 |
| Giá bán (tỷ) | 8,9 | 9,2 | 9,5 |
| Giá/m² (triệu) | 108,5 | 122,7 | 111,7 |
| Loại hình | Nhà hẻm, nhà cũ | Nhà mặt tiền, mới | Nhà mặt tiền, cũ |
| Tiện ích xung quanh | Đại học, trung tâm | Gần trường học, chợ | Gần bệnh viện, chợ |
| Pháp lý | Đã có sổ, giấy phép xây dựng | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng hiện có, đảm bảo không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Kiểm tra chất lượng nhà cũ, đặc biệt kết cấu, chống thấm, hệ thống điện nước nếu có ý định giữ lại phần hiện trạng.
- Xác nhận hẻm có đủ điều kiện giao thông, quay đầu xe tải nhỏ cho việc xây dựng và vận hành CHDV.
- Xem xét kỹ quy hoạch tương lai khu vực, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc thay đổi quy hoạch ảnh hưởng giá trị.
- Kiểm tra tính pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp thế chấp hoặc tranh chấp quyền sở hữu.
Nhận định cuối cùng: Mức giá 8,9 tỷ cho căn nhà 82m² tại Nguyễn Khuyến, Phường 12, Bình Thạnh là cao nhưng vẫn nằm trong giới hạn chấp nhận được
