Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 64m² (4x16m), diện tích sử dụng 128m² với nhà 2 tầng. Giá chào bán 6 tỷ, tương đương 93,75 triệu/m² sử dụng. Với một căn nhà hẻm xe tải 6m, vị trí gần chợ Gò Xoài, sát Tân Kỳ Tân Quý và Aeon Mall Tân Phú, mức giá này thuộc tầm trung-cao so với khu vực Bình Tân.
Nhà 2 tầng, thiết kế 3 phòng ngủ, 2 WC, nội thất cao cấp, giấy tờ đầy đủ, sổ hồng riêng. Chi phí xây mới hiện tại khoảng 6.5 triệu/m², tính ra xây mới 2 tầng cũng tốn khoảng 832 triệu đồng (128m² x 6.5 triệu). Như vậy, giá nhà cũ + đất = 6 tỷ, trong đó đất chiếm phần lớn giá trị.
Tuy nhiên, khu vực Bình Tân hiện tại đất nền cận trung tâm, đường Tân Kỳ Tân Quý giá đất trung bình khoảng 90-110 triệu/m² đất tùy vị trí đường lớn hay hẻm. Với hẻm 6m xe tải chạy thoải mái, đất 64m² giá 6 tỷ tương đương ~93,75 triệu/m² đất sử dụng (không tách riêng đất và nhà). So với giá thị trường, mức này không quá cao nhưng cũng không rẻ.
Nhận xét về giá: Giá này có thể đang bị đẩy nhẹ do vị trí gần Aeon Mall và hẻm xe tải rộng. Tuy nhiên không quá ngáo giá, vẫn trong vùng chấp nhận được nếu khách mua cần ở hoặc đầu tư.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 6m, xe tải ra vào thoải mái, hiếm nhà hẻm Bình Tân có đường xe tải lớn, thuận tiện vận chuyển và sinh hoạt.
- Vị trí sát chợ Gò Xoài, tiện lợi mua bán sinh hoạt hàng ngày.
- Gần Tân Kỳ Tân Quý, chỉ 1km đến Aeon Mall Tân Phú, thuận tiện di chuyển các quận trung tâm.
- Nhà 2 tầng, thiết kế hợp lý 3PN, 2WC phù hợp gia đình trẻ hoặc cho thuê.
- Hướng Nam phù hợp ánh sáng và phong thủy chung tại khu vực này.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực hoặc cho thuê căn hộ nguyên căn dài hạn vì thiết kế hiện đại, tiện nghi. Hẻm xe tải rộng thuận tiện đi lại, giảm rủi ro tắc đường hay quay đầu xe. Kịch bản đầu tư xây lại có thể cân nhắc nếu muốn tăng tầng hoặc làm nhà trọ, tuy nhiên giá hiện tại đã khá cao, lợi nhuận không lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tân Kỳ Tân Quý) | Đối thủ 2 (Đường Gò Xoài, hẻm nhỏ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 64 (4×16) | 60 (4×15) | 70 (5×14) |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm xe tải 6m | Mặt tiền đường 8m | Hẻm nhỏ 3m |
| Tầng | 2 tầng | 1 tầng, nhà mới | 2 tầng |
| Phòng ngủ / WC | 3PN/2WC | 2PN/1WC | 3PN/2WC |
| Hướng | Nam | Đông Nam | Nam |
| Giá chào bán | 6 tỷ (~93,75 triệu/m²) | 5,5 tỷ (~91,6 triệu/m²) | 5,2 tỷ (~74,3 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: có thể nhà đã qua sử dụng, cần xem xét kết cấu, tường, nền có dấu hiệu nứt, thấm dột.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt hẻm 6m có nằm trong quy hoạch mở rộng hay bảo vệ hẻm hiện tại không.
- Đo đạc lại thực tế đất, tránh nở hậu gây tranh chấp.
- Kiểm tra thủ tục pháp lý, hiện trạng sử dụng đất có đúng công năng nhà ở hay chưa bị thế chấp, tranh chấp.
- Hẻm xe tải rộng nhưng vẫn cần kiểm tra khả năng quay đầu xe tải lớn, nhất là nếu mua để kinh doanh hoặc làm kho xưởng.
