Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ nằm trên đường Lý Thánh Tông, quận Sơn Trà, diện tích 40m², 1 phòng ngủ, nội thất đầy đủ và có sổ hồng riêng. Giá thuê 11,9 triệu/tháng tương đương khoảng 297.500 VNĐ/m²/tháng.
So với mặt bằng chung căn hộ mini, dịch vụ ở khu vực Sơn Trà gần biển và trung tâm, mức giá này thuộc mức cao, vì các căn tương tự thường dao động từ 8-10 triệu/tháng cho diện tích và tiện nghi tương đương. Tuy nhiên, căn này có ưu điểm là full nội thất mới và vị trí khá thuận tiện (gần biển Phạm Văn Đồng, cầu Sông Hàn), dễ đỗ ô tô.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê này đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với thị trường cùng phân khúc, người thuê cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn hộ ở tầng 4, có cửa sổ thoáng, đón ánh sáng và gió tự nhiên tốt, phù hợp với khách nước ngoài hoặc người thích không gian sáng.
- Vị trí gần biển và cầu sông Hàn giúp tăng giá trị trải nghiệm, thuận tiện di chuyển và giải trí.
- Hỗ trợ khách thuê ngắn hạn (1 tháng), linh hoạt cho đối tượng khách công tác, du lịch.
- Đỗ ô tô dễ dàng tại khu vực, đây là điểm cộng hiếm với căn hộ mini trong quận Sơn Trà.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để cho thuê dòng tiền với khách nước ngoài hoặc khách công tác dài hạn, nhờ đầy đủ nội thất và vị trí thuận lợi. Việc cho thuê ngắn hạn cũng có thể xem xét nhưng cần chú ý quản lý để tránh rủi ro về pháp lý và an ninh.
Không nên mua để ở nếu ngân sách hạn chế do giá thuê cao. Căn hộ không phù hợp để đầu tư xây lại vì diện tích nhỏ, kết cấu sẵn và thuộc dạng dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phạm Văn Đồng) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ mini | Căn hộ mini, nội thất cơ bản | Căn hộ mini, nội thất đầy đủ |
| Diện tích | 40m² | 38m² | 42m² |
| Giá thuê/tháng | 11,9 triệu | 9,5 triệu | 10,5 triệu |
| Vị trí | Gần biển, đường oto đỗ | Cách biển 300m, hẻm nhỏ | Gần biển, đường oto đi được |
| Nội thất | Full mới | Cơ bản | Đầy đủ, cũ hơn |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Chưa rõ ràng | Sổ chung |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất, đặc biệt thiết bị điện, nước để tránh phát sinh sửa chữa nhanh.
- Xác minh pháp lý sổ hồng riêng để đảm bảo quyền thuê dài hạn, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra an ninh khu vực vì căn hộ cho thuê ngắn hạn có thể có rủi ro về khách thuê.
- Đánh giá khả năng đỗ ô tô thực tế, tránh trường hợp quảng cáo nhưng khó thực hiện.
- Xem xét khả năng cách âm và độ thoáng thực tế tại tầng 4.
