Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini 7 tầng, 21 phòng khép kín với tổng diện tích sàn khoảng 90m² sử dụng (có thể đây là diện tích đất hoặc diện tích xây dựng từng tầng cần xác định rõ). Giá chào bán 25 tỷ đồng, tương đương 277,78 triệu/m² (tính theo diện tích tổng hoặc diện tích sử dụng). Đây là mức giá cực kỳ cao so với mặt bằng chung căn hộ dịch vụ mini tại Thanh Xuân, Hà Nội.
Tham khảo giá thị trường căn hộ dịch vụ mini tại Thanh Xuân thường dao động từ 70-150 triệu/m² tùy vị trí, nội thất và tiện ích. Với mức giá 277 triệu/m², căn này đang bị định giá cao hơn ít nhất 80-100% so với mặt bằng chung.
Xét về kết cấu, căn nhà 7 tầng với 21 phòng khép kín, thiết kế để cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc làm homestay. Nội thất cao cấp và sổ hồng riêng là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ diện tích thực từng tầng, diện tích tim tường, diện tích thông thủy để đối chiếu với giá chào.
Nhận xét về giá: Giá 25 tỷ cho căn hộ dịch vụ mini 7 tầng tại Thanh Xuân là mức rất cao, có dấu hiệu bị đẩy giá ngáo giá khoảng 80-100% so với thị trường. Người mua cần thương lượng mạnh hoặc cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc 2 mặt thoáng: Đây là lợi thế rất lớn, giúp căn hộ có nhiều ánh sáng, thông gió tự nhiên, tăng giá trị sử dụng và hấp dẫn khách thuê.
- Nội thất cao cấp: Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu nếu mua về khai thác ngay, tăng sức cạnh tranh khi cho thuê.
- Vị trí tại Phố Vũ Tông Phan, Khương Đình: Nằm trong khu vực trung tâm quận Thanh Xuân, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, dễ dàng thu hút khách thuê.
- Quy mô 7 tầng, 21 phòng: Tạo dòng tiền ổn định từ việc cho thuê phòng khép kín.
Tuy nhiên, cần xác minh xem có giới hạn về chiều cao, quy hoạch hay chỉ được phép xây dựng bao nhiêu tầng tại khu vực này.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để đầu tư cho thuê dòng tiền dài hạn (căn hộ dịch vụ, cho thuê theo phòng khép kín). Với số lượng phòng nhiều, có thể khai thác công suất cho thuê tốt nếu quản lý tốt.
Khả năng đầu tư xây mới lại sẽ phụ thuộc vào quy hoạch và chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện). Nếu diện tích đất nhỏ hoặc giới hạn chiều cao, việc xây mới có thể không hiệu quả.
Không phù hợp để ở thực do không gian được thiết kế để kinh doanh; cũng không phù hợp làm kho xưởng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) |
Đối thủ 2 (Phố Lê Trọng Tấn, Thanh Xuân) |
|---|---|---|---|
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ mini, 7 tầng, 21 phòng | Căn hộ dịch vụ mini, 5 tầng, 15 phòng | Căn hộ dịch vụ mini, 6 tầng, 18 phòng |
| Diện tích | 90 m² | 100 m² | 95 m² |
| Giá bán | 25 tỷ (277,78 triệu/m²) | 12,5 tỷ (125 triệu/m²) | 15 tỷ (158 triệu/m²) |
| Nội thất | Cao cấp | Trung bình khá | Khá tốt |
| Vị trí | Lô góc 2 mặt thoáng, Vũ Tông Phan | Mặt tiền hẻm lớn, Nguyễn Trãi | Ngõ rộng, Lê Trọng Tấn |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, chưa bàn giao | Sổ hồng, đang cho thuê | Sổ đỏ, đã hoàn thiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ về giấy phép xây dựng và quy hoạch: đúng phép xây dựng 7 tầng hay chưa, có bị giới hạn chiều cao hay thay đổi quy hoạch không.
- Xác minh diện tích thực tế từng tầng và tổng diện tích sàn xây dựng.
- Kiểm tra chất lượng nội thất cao cấp, tránh rủi ro mua phải nội thất kém chất lượng hoặc không đồng bộ.
- Do chưa bàn giao, cần xác minh tiến độ bàn giao và cam kết pháp lý của chủ đầu tư.
- Xem xét khả năng quản lý vận hành khai thác căn hộ dịch vụ để đảm bảo dòng tiền.
- Rà soát các vấn đề về phòng cháy chữa cháy, an toàn thang máy và giao thông nội bộ tòa nhà.
