Thẩm định giá trị thực:
Diện tích 1200m² nhà xưởng tại Quận 12, vị trí trên đường Lê Văn Khương, là khu vực đang phát triển mạnh về công nghiệp nhẹ và kho vận. Với mức giá thuê 65 triệu/tháng, đơn giá thuê khoảng 54.167 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung thuê kho xưởng tại Quận 12, phổ biến rơi vào khoảng 30.000 – 45.000 đồng/m²/tháng cho nhà xưởng tiêu chuẩn.
Nhà xưởng có nền bê tông chắc chắn, chiều cao 8m, phù hợp cho các hoạt động sản xuất, kho chứa và có thể chứa xe container ra vào thuận tiện 24/24. Điện 3 pha đáp ứng được nhu cầu công nghiệp.
Nhận xét về giá: Giá thuê 65 triệu/tháng cho 1200m² nhà xưởng đã bao gồm ưu điểm về vị trí thuận tiện, diện tích lớn, chiều cao và hạ tầng điện tốt. Tuy nhiên mức giá này đang cao hơn khoảng 30-50% so với mặt bằng chung khu vực Quận 12, cần thương lượng giảm ít nhất 15-20% để phù hợp thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Lê Văn Khương, thuận tiện cho vận chuyển hàng hóa, xe container ra vào dễ dàng.
- Diện tích lớn 1200m², phù hợp doanh nghiệp cần không gian rộng, ít phải thuê nhiều mặt bằng nhỏ.
- Nền bê tông chắc chắn, chiều cao tầng 8m, phù hợp chứa hàng hóa, máy móc công nghiệp.
- Điện 3 pha, đáp ứng tốt nhu cầu tiêu thụ điện cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà xưởng này rất phù hợp để làm kho chứa hàng hoặc sản xuất công nghiệp nhẹ. Với diện tích rộng và hạ tầng tốt, doanh nghiệp có nhu cầu thuê dài hạn sẽ khai thác hiệu quả. Không phù hợp để làm văn phòng hay bán lẻ do kết cấu và vị trí. Nếu nhà xưởng có thể cải tạo nâng cấp nhẹ, có thể cho thuê lại với giá tốt hơn hoặc sử dụng làm trung tâm phân phối.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tô Ký, Quận 12) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 1200 m² | 1000 m² | 1500 m² |
| Giá thuê (đồng/m²/tháng) | 54.167 | 40.000 | 38.000 |
| Chiều cao nhà xưởng | 8 m | 6 m | 7 m |
| Điện | 3 pha | 3 pha | 3 pha |
| Khả năng xe container ra vào | Thuận tiện 24/24 | Hẻm nhỏ, khó ra vào | Thuận tiện, giờ giới hạn |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nền bê tông, độ bằng phẳng và tải trọng chịu lực.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý, sổ đỏ/sổ hồng để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện 3 pha hoạt động ổn định, đủ công suất.
- Đánh giá tình trạng đường lớn Lê Văn Khương về giao thông, tránh giờ cao điểm tắc đường gây ảnh hưởng vận chuyển.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
