Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền trên đường Thanh Niên, phường Quy Nhơn Nam có diện tích 135m² (ngang 24m, dài 6m), kết cấu 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu, tổng số phòng ngủ 4. Với diện tích sử dụng khá lớn và mặt tiền rộng đến 24m, đây là điểm cộng hiếm gặp so với các nhà mặt tiền phổ thông thường có mặt tiền từ 4-6m.
Giá thuê 25 triệu đồng/tháng tương đương ~185.000đ/m² sàn (tính sơ bộ diện tích sàn khoảng 135m² x 3 tầng = 405m²; nhưng thực tế diện tích sàn sử dụng có thể lớn hơn do tầng lửng và lầu). Mức giá này so với mặt bằng thuê nhà mặt tiền trung tâm thành phố Quy Nhơn hiện nay là khá cao, thường nhà mặt tiền rộng trong khu vực có giá thuê dao động từ 12-20 triệu/tháng cho loại hình tương tự.
Như vậy, giá thuê đang bị đẩy cao khoảng 25-30% so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, mặt tiền 24m là điểm cộng rất lớn, nếu tính giá theo mét ngang thì 1,04 triệu đồng/m ngang/tháng là hợp lý cho vị trí đẹp.
Cần kiểm tra kỹ pháp lý, hiện trạng nhà, tình trạng sử dụng để tránh rủi ro phát sinh chi phí sửa chữa hoặc tranh chấp. Nhà có sổ hồng, đường trước nhà rộng 18m thuận tiện giao thông.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền cực rộng 24m: Đặc điểm rất hiếm, thích hợp kinh doanh showroom, cửa hàng lớn, hoặc văn phòng có yêu cầu quảng bá mặt tiền.
- Đường trước nhà rộng 18m, thuận tiện giao thông, có chỗ để xe hơi.
- Nhà có 2 tầng suôn trống, dễ bố trí không gian sử dụng linh hoạt.
- Hướng Tây, phù hợp với các mô hình kinh doanh cần ánh sáng tự nhiên chiều chiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu, căn nhà phù hợp nhất để kinh doanh showroom, văn phòng cho thuê, hoặc mô hình kinh doanh bán lẻ đòi hỏi mặt tiền lớn. Nếu khách thuê có ý định sử dụng làm văn phòng công ty hoặc showroom trưng bày sản phẩm thì rất phù hợp.
Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích chiều dài nhỏ (6m) và mặt tiền quá rộng. Ở thực cũng được nhưng chi phí thuê khá cao so với nhu cầu ở thực tại Quy Nhơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Tất Thành) | Đối thủ 2 (Đường Trần Hưng Đạo) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 135 (24×6) | 120 (7×17) | 150 (6×25) |
| Mặt tiền (m) | 24 | 7 | 6 |
| Số tầng | 1 trệt 1 lửng + 2 lầu | 1 trệt 2 lầu | 1 trệt 1 lầu |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 25 | 18 | 20 |
| Đường trước nhà (m) | 18 | 12 | 15 |
| Chỗ để xe hơi | Có | Không | Có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt tầng lửng và 2 tầng trên có phòng ngủ, xem có cần sửa chữa hay không.
- Đánh giá hệ thống điện nước, nhà bếp và vệ sinh có hoạt động tốt, không bị hư hỏng.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ hồng, đảm bảo quyền cho thuê và không có tranh chấp.
- Đánh giá phong thủy, hướng Tây có thể gây nóng vào buổi chiều, cần xem xét giải pháp chống nóng nếu dùng làm văn phòng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, bãi đậu xe cho khách hàng hoặc nhân viên.
- Thương lượng giá thuê giảm 10-15% là hợp lý do giá đang cao hơn mặt bằng chung.
Kết luận: Giá thuê 25 triệu/tháng cho căn nhà mặt tiền rộng 24m trên đường Thanh Niên là mức giá cao hơn mặt bằng khu vực khoảng 25-30%. Nếu khách thuê có yêu cầu mặt tiền lớn như showroom, văn phòng cao cấp thì có thể cân nhắc, tuy nhiên nên thương lượng giảm giá để tránh chi phí thuê vượt quá giá trị sử dụng thực tế. Cần kiểm tra kỹ pháp lý và nhà trước khi chốt để tránh rủi ro phát sinh.