Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt tiền 6x20m, diện tích sàn tổng cộng khoảng 6 tầng x 120m² = 720m² (chưa tính nở hậu 8m, có thể thực tế diện tích sử dụng > 720m²). Chủ tin ghi diện tích 800m², hợp lý khi tính cả lối đi và nở hậu. Với mức giá thuê 80 triệu/tháng, đơn giá thuê trung bình ~100.000đ/m²/tháng (80 triệu / 800 m²).
So với khu vực Quận 10, mặt tiền đường 3/2 là tuyến đường lớn, giá thuê mặt bằng kinh doanh/ văn phòng có thể dao động từ 70-120 triệu/tháng tùy diện tích và chất lượng. Nhà 5 tầng + thang máy, nội thất mới, thiết kế sang trọng là điểm cộng lớn, phù hợp nhiều loại hình kinh doanh văn phòng, showroom, hoặc trung tâm đào tạo.
Tuy nhiên, cần lưu ý chi phí vận hành, bảo trì thang máy, và chi phí điện nước của nhà nhiều tầng. Giá thuê này tương đối cao, nhưng không quá đắt nếu xét về vị trí và chất lượng. Nếu so sánh với xây mới, chi phí xây khoảng 6-7 triệu/m², 800m² tương đương 5-6 tỷ vốn đầu tư, thuê 80 triệu/tháng tương đương lợi suất ~1.6%/tháng, hay ~20%/năm, khá hấp dẫn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền đường lớn Đường 3/2, thuận tiện di chuyển, dễ tiếp cận khách hàng.
– Nở hậu 8m tăng diện tích sử dụng ở tầng trệt, thuận lợi cho kinh doanh showroom hoặc nhà hàng.
– Nhà 5 tầng hiện đại, có thang máy mới tinh, phù hợp làm văn phòng cao cấp hoặc trung tâm dịch vụ.
– Vị trí đối diện Hà Đô Centrosa – một khu dân cư sầm uất, tạo tiềm năng khách thuê/khách hàng đông đảo.
– Hướng Tây, buổi chiều có thể nóng hơn, cần kiểm tra giải pháp chống nóng nếu sử dụng làm văn phòng lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với cấu trúc và vị trí như trên, phù hợp nhất để:
– Cho thuê làm văn phòng công ty, đặc biệt các doanh nghiệp cần không gian làm việc hiện đại, có thang máy.
– Làm showroom trưng bày sản phẩm cao cấp hoặc trung tâm đào tạo, trung tâm ngoại ngữ.
– Nếu chủ nhà có ý định đầu tư lâu dài, có thể cải tạo thành khách sạn mini hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê.
– Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và mặt tiền đường lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (35A Đường 3/2) | Đối thủ 1 (Mặt tiền Lê Hồng Phong) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Sư Vạn Hạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | ~800 m² (5 tầng, thang máy) | 600 m² (4 tầng, không thang máy) | 900 m² (5 tầng, thang máy) |
| Giá thuê | 80 triệu/tháng (~100.000đ/m²) | 65 triệu/tháng (~108.000đ/m²) | 90 triệu/tháng (~100.000đ/m²) |
| Vị trí | Đường 3/2, trung tâm Q10, đối diện Centrosa | Lê Hồng Phong, gần chợ Nguyễn Tri Phương | Sư Vạn Hạnh, khu dân cư đông đúc |
| Tiện ích | Thang máy mới, nội thất sang trọng | Không có thang máy, nội thất cơ bản | Thang máy, nội thất cơ bản |
| Hướng | Tây | Đông | Nam |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, xác nhận sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
- Đánh giá tình trạng thang máy, bảo trì và an toàn vận hành.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, điều hòa và giải pháp chống nóng do hướng Tây có thể gây nóng buổi chiều.
- Xem xét khả năng đậu xe, quay đầu xe trên đường 3/2, đặc biệt cho khách thuê và khách hàng.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê, tránh ràng buộc không linh hoạt về thời gian thuê hoặc tăng giá đột ngột.
Nhận xét về giá: Giá thuê 80 triệu/tháng cho mặt bằng 5 tầng diện tích ~800m², mặt tiền đường 3/2 trung tâm Quận 10, có thang máy mới và nội thất sang trọng là mức giá hợp lý, hơi cao nhưng bù lại chất lượng và vị trí rất tốt. Người thuê có thể cân nhắc đặt cọc và thương lượng giảm nhẹ giá khoảng 5-10% do hướng Tây có thể gây nóng và chi phí vận hành thang máy.
Khuyến nghị: Nếu nhu cầu thuê làm văn phòng cao cấp hoặc showroom và tài chính đủ, có thể nhanh chóng xuống tiền đặt cọc. Nếu muốn thương lượng, có thể đề cập đến chi phí vận hành cao và hướng Tây để giảm giá.
