Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ cho thuê là loại 1 phòng ngủ, diện tích khoảng 32m² tại dự án Vinhomes Smart City, Phường Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội với mức giá 5,8 triệu/tháng không nội thất.
Tính đơn giá thuê chưa nội thất: 5,800,000 VND / 32 m² = khoảng 181,000 VND/m²/tháng.
So với mặt bằng thị trường thuê căn 1 phòng ngủ tại Vinhomes Smart City, giá thuê 1PN nguyên bản, chưa trang bị nội thất thường dao động từ 6 – 8 triệu đồng/tháng tùy tầng và hướng. Giá này là mức rất thấp so với mặt bằng chung, đặc biệt khi căn hộ mới, sàn gỗ, có đầy đủ tiện ích đi kèm.
Tuy nhiên, ở giá thuê rất cạnh tranh này, cần lưu ý căn hộ không có nội thất (chỉ có điều hòa, nóng lạnh, rèm nếu có thì chủ nhà lắp thêm), điều này ảnh hưởng lớn đến khách thuê vì cần đầu tư thêm chi phí trang bị. Ngoài ra, vị trí cụ thể trong tòa nhà (tầng cao hay thấp, thoáng hay không) chưa được cung cấp, cũng ảnh hưởng đến giá trị thực.
Vì căn hộ là căn hộ chung cư cao tầng mới xây, không phải nhà cũ hay đất trống, nên chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn là tham khảo để so sánh đầu tư xây mới căn hộ tương đương.
Nhận xét: Giá thuê 5,8 triệu/tháng cho căn 1PN nguyên bản 32m² là mức giá rất tốt, có thể chốt nhanh nếu khách không cần nội thất ngay. Nếu cần nội thất đầy đủ, giá sẽ tăng thêm 2-3 triệu/tháng tương ứng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hướng Đông – Nam, là hướng đón nắng buổi sáng rất tốt, thoáng mát và tránh nắng gắt buổi chiều, phù hợp với nhiều gia đình.
- Diện tích 32m² khá hợp lý cho 1 người hoặc cặp vợ chồng trẻ.
- Dự án Vinhomes Smart City nổi bật với tiện ích hiện đại: camera an ninh, bảo vệ 24/7, PCCC đạt chuẩn, mang lại sự an tâm cho người thuê.
- Không có nội thất nên khách thuê có thể tự thiết kế theo nhu cầu, linh hoạt.
- Vị trí tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm với giao thông thuận tiện, gần nhiều trường học và trung tâm thương mại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất cho đối tượng thuê ở thực, đặc biệt là nhân viên văn phòng, sinh viên hoặc người độc thân muốn tiết kiệm chi phí thuê nhà, tự trang bị nội thất theo sở thích.
Đối với nhà đầu tư, căn hộ có thể cho thuê dài hạn với mức giá tốt, tỷ suất sinh lời ổn định nếu chi phí đầu tư ban đầu (nếu có) cho nội thất được kiểm soát hợp lý.
Không phù hợp để cải tạo, xây mới hay làm kho xưởng do tính chất chung cư và diện tích nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (1PN, 35m², full nội thất, tầng cao, S2) | Đối thủ 2 (1PN, 30m², nguyên bản, tầng thấp, S1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 32 m² | 35 m² | 30 m² |
| Nội thất | Không nội thất | Full nội thất | Nguyên bản |
| Hướng | Đông – Nam | Tây Bắc | Đông Nam |
| Giá thuê (triệu đồng/tháng) | 5.8 | 8.5 | 6.0 |
| Vị trí tầng | Chưa rõ | 15 | 5 |
| Tiện ích | Camera, bảo vệ, PCCC | Như hiện tại + đầy đủ nội thất | Như hiện tại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đặc biệt phần trách nhiệm sửa chữa nội thất hoặc các hư hỏng do sử dụng.
- Do căn hộ không có nội thất, khách thuê cần kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa, nóng lạnh vận hành tốt trước khi nhận nhà.
- Xác minh chính xác vị trí tầng để tránh tầng thấp dễ bị ẩm hoặc tầng quá cao không thuận tiện.
- Kiểm tra quy định của chung cư về nội dung cho thuê, hạn chế phát sinh cấm đoán.
- Đánh giá an ninh, môi trường xung quanh căn hộ (tiếng ồn, mật độ dân cư).
