Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ 6 tầng với 20 phòng tại Lê Đức Thọ, P15, Gò Vấp có tổng diện tích xây dựng khoảng 550m² trên đất 102m² (83m² thổ cư). Giá bán 14,3 tỷ đồng tương đương khoảng 26 triệu đồng/m² xây dựng (14,3 tỷ / 550m²), hoặc ~140 triệu đồng/m² đất thổ cư (14,3 tỷ / 102m² đất).
So với giá đất trung tâm Gò Vấp hiện nay, đất mặt tiền đường chính có thể dao động 120-150 triệu/m² tùy vị trí. Tuy nhiên, diện tích thổ cư chỉ 83m², phần còn lại có thể là lộ giới hoặc đất không xây dựng. Diện tích xây dựng lớn nhờ việc xây cao tầng, nhưng căn nhà đã qua cải tạo, không phải mới xây dựng hoàn toàn. Chi phí xây mới căn 6 tầng diện tích 550m² theo giá thị trường khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, ước tính 3,3-3,85 tỷ đồng.
Dòng tiền cho thuê 80-90 triệu/tháng tương đương 960-1.08 tỷ/năm, tỷ suất sinh lời khoảng 6.7-7.5% trên giá bán. Chủ rao gần 10% nhưng thực tế tỷ suất này là mức khá tốt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp và thị trường cho thuê có nhiều rủi ro.
Nhận xét giá: Giá chào 14,3 tỷ là mức khá cao, không quá rẻ so với khu vực nhưng vẫn có cơ sở nếu khai thác tốt dòng tiền ổn định. Cần kiểm tra kỹ phần diện tích thổ cư và pháp lý đất để tránh rủi ro xây dựng hay mở rộng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, mặt tiền 4m đường Lê Đức Thọ, thuận tiện giao thông và thu hút khách thuê.
- Thiết kế 6 tầng, 20 phòng khép kín, có thang máy, tối ưu cho thuê căn hộ dịch vụ, ít nhà cùng loại có đủ hạng mục này trong khu vực.
- Trang bị nội thất đầy đủ, máy lạnh, máy giặt riêng biệt giúp duy trì dòng tiền ổn định và khách thuê dài hạn.
- Gần Cityland, nhiều trường đại học, khu dân trí cao – hỗ trợ cho thuê liên tục.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để đầu tư khai thác căn hộ dịch vụ cho thuê dòng tiền ngay. Chủ mới có thể tiếp tục vận hành mà không cần đầu tư thêm. Khả năng giữ khách thuê cao nhờ vị trí đắc địa và thiết kế chuẩn. Tuy nhiên, nếu muốn, có thể xem xét xây dựng lại tòa nhà mới để tăng diện tích và giá trị trong tương lai dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Đức Thọ, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 102 | 90 | 110 |
| Diện tích xây dựng (m²) | 550 | 480 (5 tầng) | 520 (6 tầng) |
| Số phòng | 20 phòng khép kín | 16 phòng | 18 phòng |
| Thang máy | Có | Không | Có |
| Giá bán (tỷ) | 14,3 | 11,5 | 13,2 |
| Tỷ suất dòng tiền | ~7% | 6% | 6.5% |
| Vị trí | Mặt tiền, trung tâm | Hẻm xe máy, trung tâm | Mặt tiền, gần đại học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ đất đặc biệt là phần đất thổ cư 83m² để đảm bảo đủ điều kiện xây dựng và không vướng quy hoạch.
- Kiểm tra chất lượng kết cấu sau cải tạo, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xem xét hợp đồng thuê hiện tại, đảm bảo khách thuê uy tín và không có tranh chấp.
- Kiểm tra khả năng vận hành thang máy và hệ thống điện nước hiện tại.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và an ninh khu vực, tuy mặt tiền nhưng chiều ngang chỉ 4m có thể hạn chế giao thông lớn.
