Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 90m², diện tích sử dụng thực tế lên tới 180m² (1 trệt 1 lầu), giá bán 2,49 tỷ đồng, tương đương 27,67 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Phường Phước Tân, TP Biên Hòa, Đồng Nai.
So sánh với giá thị trường Biên Hòa, đất mặt tiền trung bình khu vực dao động khoảng 20-25 triệu/m², nhà mới xây hoàn thiện cơ bản tầm 6-7 triệu/m² sàn xây dựng. Với nhà 1 trệt 1 lầu, tổng sàn 180m², chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 1,08 – 1,26 tỷ. Như vậy, phần giá đất đã chiếm khoảng 1,2 – 1,4 tỷ.
Nhận xét: Giá này đang ở mức cao, có thể bị đẩy lên khoảng 10-15% so với giá thị trường do vị trí gần chợ Tân Mai 2 và bệnh viện phổi, mặt tiền rộng 5m và chiều dài 18m nở hậu, phù hợp xây dựng tối ưu. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và quy hoạch cụ thể để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Mặt tiền đường Hồ Văn Huê, Phường Phước Tân, ngay gần chợ Tân Mai 2, thuận tiện sinh hoạt và kinh doanh nhỏ.
- Thiết kế: Nhà 1 trệt 1 lầu, gồm 3 phòng ngủ, 2 WC, sân ô tô, ban công thoáng mát phù hợp gia đình nhiều thành viên.
- Hướng Tây Nam:
- Nhà nở hậu:
- Pháp lý:
- Nhược điểm:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực:
- Cho thuê dòng tiền:
- Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phạm Văn Thuận) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Ái Quốc) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 | 85 | 100 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 180 (1 trệt 1 lầu) | 160 (1 trệt 1 lầu) | 200 (1 trệt 2 lầu) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 2,49 | 2,30 | 2,70 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 27,67 | 23,75 | 27,00 |
| Vị trí | Mặt tiền, gần chợ, bệnh viện | Hẻm xe hơi, cách chợ 500m | Mặt tiền lớn, khu dân cư sầm uất |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng và quy hoạch đường Hồ Văn Huê.
- Đánh giá hiện trạng nhà: Mặc dù mới hoàn thiện, cần kiểm tra kết cấu, chống thấm, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra chiều rộng hẻm xe hơi, khả năng quay đầu xe và giao thông khu vực.
- Kiểm tra phong thủy hướng Tây Nam, tránh các điểm xấu như đối diện cửa chính nhà khác hay cột điện.
- Xác minh thực tế tiện ích xung quanh: chợ, trường học, bệnh viện để đảm bảo không thay đổi quy hoạch.
Kết luận: Giá 2,49 tỷ cho căn nhà diện tích 90m² đất, 180m² sử dụng tại vị trí mặt tiền đường Hồ Văn Huê, Phước Tân là mức giá cao nhưng vẫn nằm trong vùng chấp nhận được nếu quý khách ưu tiên vị trí thuận tiện, nhà mới hoàn thiện và pháp lý minh bạch. Tuy nhiên, người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-10% do nhà trong hẻm và mức giá đang bị đẩy lên do quảng cáo. Cần kiểm tra kỹ hẻm, pháp lý và tình trạng nhà trước khi xuống tiền.
