Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 4,3m x 16m = 68,8 m², giá bán 6,72 tỷ đồng tương đương 97,7 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng Quận 10 hiện nay, nơi giá đất trung bình khu vực mặt tiền đường lớn dao động khoảng 80-90 triệu/m² tùy vị trí.
Nhà hiện trạng 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu + sân thượng (tổng 4 tầng theo mô tả), diện tích sàn xây dựng khoảng 220-250 m². Nếu tính chi phí xây mới trung bình 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây mới ước tính khoảng 1,5-1,75 tỷ đồng. Vậy phần còn lại (~5 tỷ) là giá trị đất và vị trí.
Điểm cần lưu ý là nhà có dính quy hoạch/lộ giới – đây là rủi ro lớn có thể ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất, hoặc bắt buộc phải giải tỏa một phần.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế khu vực do vị trí mặt tiền đường lớn và hẻm xe hơi, tuy nhiên rủi ro quy hoạch cần kiểm tra kỹ trước khi giao dịch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí hẻm xe hơi 6m, thuận tiện để xe ô tô vào nhà, rất hiếm trong khu vực quận 10 vốn nhiều hẻm nhỏ.
- Nhà xây 4 tầng, có sân thượng, nhiều phòng ngủ (5 phòng) và phòng vệ sinh (5 phòng), phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê nhiều phòng.
- Đang cho thuê 22 triệu/tháng, tạo dòng tiền đều đặn, giảm áp lực tài chính khi mua.
- Pháp lý đầy đủ, có sổ, thuận tiện công chứng sang tên.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để sử dụng ở thực hoặc đầu tư cho thuê dài hạn nhờ vị trí thuận tiện, diện tích và số phòng lớn. Với mức cho thuê 22 triệu/tháng, tỷ suất sinh lời khoảng 4%/năm khá ổn trong bối cảnh thị trường. Nếu đầu tư xây lại, cần đánh giá kỹ phần diện tích bị dính quy hoạch để tránh thiệt hại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Tri Phương, Q10) | Đối thủ 2 (Ba Tháng Hai, Q10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 68.8 | 65 | 70 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 6.72 | 5.8 | 6.5 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 97.7 | 89.2 | 92.9 |
| Hẻm/Đường trước nhà | Hẻm xe hơi 6m | Hẻm 4m, xe máy | Hẻm xe hơi 5m |
| Số tầng xây dựng | 4 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ, có dính quy hoạch | Đã có sổ, không dính quy hoạch | Đã có sổ, không dính quy hoạch |
| Thu nhập thuê | 22 triệu/tháng | 18 triệu/tháng | 20 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đặc biệt phần dính quy hoạch/lộ giới để tránh rủi ro giải tỏa, bồi thường thấp.
- Đánh giá thực trạng kết cấu, nội thất nhà do đã qua sử dụng nhiều năm, tránh chi phí sửa chữa phát sinh lớn.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm, nhất là khi hẻm 6m nhưng có thể bị chắn bởi các xe khác hoặc vật cản.
- Khảo sát thực tế khu dân cư và an ninh (mặc dù mô tả là an ninh tốt nhưng cần xác minh thực tế).
- Thẩm định giá thuê hiện tại có bền vững và khả năng tăng giá thuê trong tương lai.
