Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền 5m, diện tích 100m² (5x20m), xây 2 tầng với 3 phòng ngủ tại đường Nguyễn Nhàn, Phường Hòa Thọ Đông, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng có giá 5,95 tỷ đồng tương đương 59,5 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Cẩm Lệ, nơi mà nhà xây mới hoặc nhà mặt tiền thường dao động từ 40-50 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Nhà 2 tầng hiện trạng, không đề cập rõ ràng về năm xây và chất lượng kết cấu, nhưng qua mô tả sạch sẽ, không thấm dột, vẫn tương đối tốt. Tuy nhiên, nếu tính chi phí xây mới hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với tổng diện tích sàn 200m² (2 tầng x 100m²), chi phí xây dựng khoảng 1,2-1,4 tỷ đồng. Giá đất ước tính còn lại chiếm phần lớn, gần 4,5-4,7 tỷ cho quỹ đất 100m², tức ~45 triệu/m² đất, thuộc nhóm giá cao cho khu vực này.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với mặt bằng chung, cần thương lượng giảm giá, hoặc kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch để tránh rủi ro về giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường rộng 7m, ô tô đậu được trước nhà thuận tiện cho di chuyển và kinh doanh.
- Vị trí trong khu dân cư an ninh, yên tĩnh, gần chợ Nguyễn Nhàn và bệnh viện, rất thuận tiện cho sinh hoạt và tiện ích.
- Nhà có 3 phòng ngủ, phù hợp gia đình 3-4 thành viên.
- Nhà sạch sẽ, mới và không có dấu hiệu thấm dột, phù hợp ở ngay.
Điểm độc bản của căn này là sự kết hợp giữa mặt tiền rộng, đường trước nhà ô tô tránh thoải mái và vị trí gần tiện ích lớn trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc kinh doanh nhỏ như văn phòng hoặc cửa hàng tiện lợi do mặt tiền rộng và vị trí thuận tiện. Với giá đất hiện tại khá cao, đầu tư xây mới để cho thuê có thể không tối ưu về lợi suất. Ngoài ra, do đường rộng, cũng có thể cân nhắc làm văn phòng công ty hoặc kinh doanh dịch vụ nhỏ, nhưng không phù hợp làm kho xưởng vì khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh) | Đối thủ 2 (Đường Đỗ Bá) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 (5×20) | 90 (5×18) | 110 (5.5×20) |
| Giá bán (tỷ) | 5.95 | 5.2 | 6.1 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 59.5 | 57.7 | 55.5 |
| Số tầng | 2 | 3 (nhà mới) | 2 |
| Đường trước nhà | 7m (ô tô đậu) | 5m (hẻm xe máy) | 7m (ô tô đậu) |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Tiện ích | Gần chợ, Bệnh viện | Cách trung tâm 2km | Gần trường học, siêu thị |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý, đặc biệt là sổ hồng có rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực để đảm bảo không có kế hoạch giải tỏa hoặc đường mở rộng làm ảnh hưởng tài sản.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng thực tế, đặc biệt hệ thống điện nước, móng, kết cấu tường để tránh sửa chữa lớn sau mua.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy nếu người mua quan tâm, vì không được đề cập rõ trong mô tả.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và an ninh khu vực trong thực tế.
