Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất thực tế là 73m², mặt tiền rộng 8m, nằm trong hẻm 4m đường Phạm Cự Lượng, Quận Sơn Trà. Nhà 2 tầng, 3 phòng ngủ, kết cấu kiên cố, còn mới, có sân thượng và căn hộ mini cho thuê tạo ra dòng tiền phụ.
Tính đơn giá đất: 5,65 tỷ / 73m² ≈ 77,4 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao cho khu vực Sơn Trà, đặc biệt là nhà trong hẻm 4m, không phải mặt tiền chính đường lớn.
Nếu so sánh với giá đất mặt tiền đường lớn Phạm Cự Lượng, giá đất có thể dao động từ 90-120 triệu/m² tùy vị trí cụ thể. Tuy nhiên, tài sản này là nhà trong hẻm nhỏ, nên giá đất thực tế phải thấp hơn tối thiểu 15-20% so với mặt tiền đường chính. Như vậy, giá chào 5,65 tỷ đang có dấu hiệu bị đẩy lên cao khoảng 10-15% so với giá thực tế.
Về nhà ở, chi phí xây dựng mới 2 tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Với diện tích xây dựng 2 tầng ~ 73m² x 2 = 146m² sàn, chi phí xây mới khoảng 1 tỷ đến 1,1 tỷ đồng. Vì nhà còn mới, kiên cố nên giá trị nhà có thể ước tính vào khoảng 1-1,2 tỷ. Phần còn lại chủ yếu là giá đất.
Nhận xét về giá: Giá 5,65 tỷ cho căn nhà trong hẻm 4m, diện tích 73m² mặt tiền 8m là khá cao so với mặt bằng khu vực, có thể chênh lệch từ 10-15%. Người mua cần thương lượng giảm giá hoặc kiểm tra kỹ pháp lý trước khi quyết định xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 8m hiếm gặp trong hẻm, giúp lấy sáng, thoáng và tạo không gian phía trước rộng rãi.
- Hẻm 4m đủ ô tô con ra vào, hiếm nhà nào trong hẻm có kiệt thông tứ phía, thuận tiện đi lại và thông thoáng.
- Vị trí sát mặt tiền Phạm Cự Lượng, gần cầu Rồng, chỉ 3 phút ra biển, rất tiện cho nghỉ dưỡng, du lịch hoặc cho thuê lưu trú.
- Có căn hộ mini cho thuê bên trong tạo dòng tiền ổn định, tăng giá trị tài sản.
- Khu vực dân cư an ninh, sầm uất, gần các tiện ích du lịch Sơn Trà – điểm cộng lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho khách mua để ở kết hợp đầu tư cho thuê ngắn hạn (Airbnb, homestay) do vị trí gần biển, khu du lịch, và có căn hộ mini phụ trợ.
Ngoài ra, nếu mua với giá hợp lý, có thể giữ làm tài sản lâu dài hoặc phát triển kinh doanh nhỏ như homestay, nhà nghỉ. Khả năng xây dựng mở rộng hạn chế do diện tích đất nhỏ và nằm trong hẻm.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới quy mô lớn do diện tích đất nhỏ, hẻm nhỏ và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phạm Cự Lượng, mặt tiền) | Đối thủ 2 (Hẻm 5m cùng khu vực Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 73m² | 90m² | 70m² |
| Mặt tiền | 8m (hẻm 4m) | 6m (mặt tiền đường lớn) | 5m (hẻm 5m) |
| Số tầng | 2 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Giá chào (tỷ) | 5,65 | 7,5 | 4,8 |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Vị trí | Hẻm sát mặt tiền, gần biển | Mặt tiền đường lớn, khu du lịch | Hẻm nhỏ, cách biển 5 phút |
| Dòng tiền phụ | Căn hộ mini cho thuê | Cho thuê nguyên căn | Không có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm 4m có đảm bảo quy hoạch, không bị cấm quy hoạch hẻm hoặc lấn chiếm hành lang giao thông.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ hồng, tính pháp lý căn hộ mini cho thuê bên trong có hợp lệ không.
- Đánh giá kỹ chất lượng kết cấu nhà, kiểm tra hiện tượng thấm dột, xuống cấp do nhà đã xây dựng một thời gian.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, tránh lỗi phong thủy do hẻm nhỏ và vị trí tứ phía thông thoáng có thể ảnh hưởng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm, thuận tiện cho việc sinh hoạt và cho thuê.
