Thẩm định giá trị thực:
Với căn hộ dịch vụ mini 1 phòng ngủ, diện tích 40 m² tại Đường Cộng Hòa, Quận Tân Bình, mức giá thuê 5,4 triệu/tháng tương đương khoảng 135.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến trên thị trường cho căn hộ mini full nội thất ở khu vực này, đặc biệt với tiện ích đi kèm như an ninh 24/7, PCCC và hầm xe.
Quận Tân Bình là khu vực trung tâm, có giao thông thuận tiện và nhiều tiện ích, do đó giá thuê căn hộ dịch vụ mini dao động từ 5-6 triệu/tháng cho diện tích tương tự là hợp lý. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là loại hình căn hộ dịch vụ mini, thường có diện tích nhỏ, phù hợp với người độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ, nên không thể so sánh trực tiếp với căn hộ bình thường diện tích lớn.
Nhận xét về giá: Giá 5,4 triệu/tháng là mức giá chấp nhận được, không bị đẩy cao quá mức so với mặt bằng chung khu vực. Nếu so sánh với các căn hộ mini khác ở đường Cộng Hòa và lân cận, mức giá này khá sát với giá thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay trên đường Cộng Hòa, thuận tiện di chuyển, gần siêu thị và cửa hàng tiện lợi.
- Phòng đã setup sẵn nội thất đầy đủ, hỗ trợ mở cửa từ xa 24/7 – điểm cộng về mặt công nghệ và tiện nghi so với nhiều căn hộ mini khác.
- An ninh tốt với camera 24/7, PCCC đạt chuẩn và hầm xe rộng rãi, đảm bảo an toàn cho người thuê.
- Giờ giấc tự do, không chung chủ, phù hợp với người cần không gian riêng tư.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất cho mục đích ở thực hoặc cho thuê dòng tiền cho người đi làm hoặc sinh viên. Với vị trí trung tâm và các tiện ích đi kèm, dễ dàng thu hút khách thuê dài hạn. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do là căn hộ dịch vụ mini với quy mô nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Sỹ) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Hoa Thám) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 35 m² | 45 m² |
| Giá thuê | 5,4 triệu/tháng | 5,0 triệu/tháng | 5,8 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ, có mở cửa từ xa | Đầy đủ, không có mở cửa từ xa | Đầy đủ |
| An ninh | Camera 24/7, PCCC, hầm xe | Camera 24/7, không có hầm xe | Camera 24/7, PCCC |
| Giờ giấc | Tự do, không chung chủ | Chung chủ | Tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc và các điều khoản liên quan đến quyền sử dụng căn hộ dịch vụ, tránh rủi ro pháp lý.
- Xác minh tính pháp lý của căn hộ dịch vụ mini, đảm bảo không nằm trong khu vực quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, PCCC thực tế, đảm bảo vận hành tốt, không lỗi kỹ thuật.
- Trực tiếp kiểm tra hiện trạng nội thất có đúng như cam kết “như hình”, đặc biệt hệ thống mở cửa từ xa.
- Kiểm tra hầm xe có đủ chỗ gửi xe và an toàn không.
