Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê 12,8 triệu/tháng cho căn hộ dịch vụ mini 1 phòng ngủ, diện tích 35 m² tại trung tâm Quận 1, cụ thể trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, là mức giá phổ biến nhưng có phần cao so với mặt bằng chung các căn hộ mini tương tự trong khu vực. Tính ra đơn giá thuê khoảng 365.000 VNĐ/m²/tháng. Với vị trí trung tâm, nội thất cao cấp full đồ như mô tả, mức giá này không quá đắt nhưng cũng không rẻ.
Tham khảo chi phí xây dựng mới căn hộ dịch vụ cao tầng, giá thuê có thể tương đương hoặc thấp hơn nếu căn hộ được bảo trì tốt. Tuy nhiên, loại căn hộ mini thường có hạn chế về không gian sinh hoạt và tiện ích chung so với các dự án căn hộ cao cấp lân cận.
Nhận xét về giá: Giá thuê này nằm ở tầm trung-cao, người thuê cần cân nhắc kỹ tiện ích đi kèm và tình trạng thực tế căn hộ trước khi xuống tiền. Nếu nội thất thực sự mới, vị trí thuận tiện, mức giá này chấp nhận được nhưng không có nhiều khoảng trống để thương lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: Nằm ngay trung tâm Quận 1, đường Nguyễn Thị Minh Khai – thuận tiện di chuyển, gần nhiều tiện ích như siêu thị, trường học, khu văn phòng.
- Nội thất cao cấp, full đồ:
- Thiết kế thông minh, phòng ngủ riêng biệt:
- An ninh đảm bảo:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất cho ở thực hoặc cho thuê dòng tiền đối tượng khách hàng là người đi làm độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ muốn tận hưởng không gian sống tiện nghi trung tâm. Với diện tích vừa phải và đầy đủ tiện nghi, không thích hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do giới hạn diện tích và quy hoạch chung.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 Căn hộ mini, đường Nguyễn Đình Chiểu |
Đối thủ 2 Căn hộ dịch vụ, đường Lê Thánh Tôn |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 35 | 30 | 40 |
| Phòng ngủ | 1 riêng biệt | 1 không riêng biệt (studio) | 1 riêng biệt |
| Nội thất | Full cao cấp | Cơ bản | Full nội thất |
| Giá thuê/tháng (triệu VNĐ) | 12,8 | 9,5 | 14,5 |
| Vị trí | Đường Nguyễn Thị Minh Khai, trung tâm Q1 | Đường Nguyễn Đình Chiểu, trung tâm Q1 | Đường Lê Thánh Tôn, trung tâm Q1 |
| An ninh & Tiện ích | Bảo vệ, giữ xe đầy đủ | Bảo vệ, tiện ít hơn | Bảo vệ, đầy đủ tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế nội thất, thiết bị vận hành tốt, không lỗi hư hỏng.
- Xác minh hợp đồng đặt cọc, đảm bảo pháp lý rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá tiếng ồn, môi trường xung quanh (đường lớn có thể gây ồn).
- Kiểm tra tình trạng vệ sinh, phòng chống mối mọt, thấm dột nếu căn hộ thuộc tòa nhà cũ.
- Xem xét quy định tòa nhà về giờ giấc, an ninh và phí dịch vụ đi kèm.
