Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 90m² (6m x 15m), xây dựng 1 trệt, 2 lầu và sân thượng, tổng diện tích sàn ước tính khoảng 270m² (90m² x 3 tầng). Giá bán 7,8 tỷ đồng tương đương 86,67 triệu/m² đất hoặc khoảng 28,9 triệu/m² sàn xây dựng.
So sánh với giá đất trung bình khu vực Điện Biên Phủ, Bình Thạnh hiện dao động khoảng 90-110 triệu/m² đất, giá này nằm ở mức thấp hơn đôi chút so với thị trường, tuy nhiên cần lưu ý hẻm chỉ 3m, ảnh hưởng đến giá trị thực và khả năng vận hành.
Về nhà xây dựng, với nhà kiểu cũ 3 tầng, chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tương đương 1,62-1,89 tỷ đồng chi phí xây dựng. Giá bán 7,8 tỷ phản ánh phần giá trị vị trí và đất lớn hơn nhiều so với giá trị nhà xây sẵn.
Nhận xét: Giá bán hiện tại có thể đang bị đẩy cao khoảng 10-15% so với giá trị thực do hẻm nhỏ, ảnh hưởng đến tiện ích và giao thông.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí giáp ranh Quận 1 và Quận 2, thuận tiện di chuyển, tiềm năng tăng giá cao, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng giao thông được cải thiện liên tục.
- Nhà có sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, không nằm trong khu quy hoạch, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- Kết cấu nhà 3 tầng có sân thượng, phù hợp cho gia đình đông người hoặc vừa ở vừa kinh doanh nhỏ.
- Hẻm 3m tuy nhỏ, nhưng nếu là hẻm xe máy và có thể đi thoát, vẫn chấp nhận được trong khu vực trung tâm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho khách mua để ở thực hoặc vừa ở vừa kinh doanh nhỏ (như mở văn phòng, nhà hàng nhỏ). Với vị trí gần trung tâm, khả năng cho thuê cũng tốt, tuy nhiên do hẻm nhỏ nên dòng tiền cho thuê có thể không tối ưu bằng các căn nhà mặt tiền chính.
Đầu tư xây mới có thể tăng giá trị đáng kể, nhưng cần cân nhắc chi phí xây dựng và thời gian hoàn thiện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ, Quận Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Quận Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 | 80 | 100 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 7,8 | 7,5 | 9,0 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 86,7 | 93,75 | 90 |
| Kết cấu | Nhà 3 tầng, sân thượng | Nhà 2 tầng | Nhà 4 tầng mới |
| Hẻm/mặt tiền | Hẻm 3m | Mặt tiền 6m | Hẻm 5m |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: nhà xây lâu năm có thể cần kiểm tra thấm dột, kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước.
- Hẻm 3m nên kiểm tra khả năng quay đầu xe, giao thông nội bộ, đặc biệt khi có xe tải nhỏ hoặc xe cấp cứu.
- Xác nhận chi tiết quy hoạch khu vực, tránh trường hợp có thay đổi ảnh hưởng đến hẻm hoặc mở rộng đường.
- Xem xét phong thủy nhà (hướng nhà, thoáng sáng), vì hẻm nhỏ có thể làm hạn chế ánh sáng và không khí.
