Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 117 m² (5 x 23,43 m) với giá chào bán 1,62 tỷ đồng, tương đương khoảng 13,85 triệu đồng/m².
Khu vực Điện Nam Đông, Thị xã Điện Bàn, Quảng Nam hiện tại có giá đất thổ cư mặt tiền đường lớn dao động từ 14-17 triệu/m² tùy vị trí.
Với đường bê tông rộng 3,5m và lề 1m, đất này thuộc dạng hẻm xe hơi, không nằm mặt tiền chính đường lớn nhưng khá rộng so với hẻm tiêu chuẩn, có thể đậu xe và thuận tiện đi lại.
Đất có sổ đỏ, thổ cư toàn bộ, nở hậu – đây là điểm cộng về pháp lý và phong thủy.
So với mặt bằng giá thị trường xung quanh, mức giá này là hơi cao so với vị trí hẻm nhưng chưa đến mức ngáo giá.
Cần chú ý rằng đường bê tông 3,5m chưa đạt chuẩn đường ô tô tránh thoải mái, nên giá không thể bằng đất mặt tiền đường lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 3,5m có lề 1m, tiện lợi hơn nhiều hẻm nhỏ chỉ 2-3m có xe máy.
- Đất nở hậu, phong thủy tốt, hướng Đông Bắc đón gió mát, phù hợp xây nhà ở.
- Đất thổ cư 100%, đã có sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Vị trí gần chợ, khu công nghiệp, dân cư đông đúc nên tiềm năng cho thuê hoặc an cư rất tốt.
- Đường thông tứ phía, không bị cụt hẻm, thuận tiện giao thông.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất phù hợp nhất để xây nhà ở thực tế hoặc đầu tư cho thuê dài hạn do vị trí gần các tiện ích và khu công nghiệp.
Có thể xây nhà 2-3 tầng để tối ưu diện tích và tạo dòng tiền cho thuê phòng trọ hoặc căn hộ nhỏ.
Đất không đủ lớn để làm kho xưởng hoặc xây dựng dự án lớn.
Nếu mua để đầu tư lướt sóng, cần kiểm tra kỹ quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án hạ tầng quanh khu vực để tránh rủi ro.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trần Thủ Độ, 5x20m) | Đối thủ 2 (Mặt tiền đường lớn, 5x22m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 117 m² | 100 m² | 110 m² |
| Giá/m² | 13,85 triệu | 15 triệu | 17 triệu |
| Vị trí | Hẻm xe hơi 3,5m, thông tứ phía | Hẻm xe máy, sát chợ | Mặt tiền đường lớn, gần khu công nghiệp |
| Pháp lý | Đã có sổ, thổ cư | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Gần chợ, khu công nghiệp, dân cư đông | Gần chợ, dân cư | Gần khu công nghiệp, tiện giao thông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch xung quanh, đặc biệt có dự án mở rộng đường hay quy hoạch khu dân cư mới không.
- Xác minh ranh đất thực tế đúng với sổ đỏ, tránh tranh chấp.
- Đảm bảo đường bê tông 3,5m không bị thu hẹp hoặc quy hoạch làm đường lớn hơn ảnh hưởng quyền đi lại.
- Kiểm tra hạ tầng điện, nước, thoát nước, tránh ngập úng mặc dù khu vực cao ráo.
- Do hẻm rộng 3,5m vẫn chưa tối ưu cho xe tải lớn, cần xác định nhu cầu sử dụng xe ô tô của gia đình hoặc cho thuê.
Kết luận: Mức giá 1,62 tỷ cho 117 m² đất thổ cư tại khu vực hẻm xe hơi rộng 3,5m là mức giá chấp nhận được, hơi cao nhưng không quá ngáo giá. Người mua có thể cân nhắc xuống tiền nếu mục đích để ở hoặc đầu tư cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ các yếu tố về quy hoạch và hạ tầng để tránh rủi ro phát sinh sau này. Nếu muốn thương lượng, có thể đề xuất giảm giá dựa trên thực tế đường hẻm chưa đạt chuẩn mặt tiền lớn và chi phí xây dựng hạ tầng cải tạo thêm.
