Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn 1 tầng, diện tích 85m², tọa lạc trên đường Nguyễn Thiện Kế, Phường An Hải Bắc, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng. Với mức giá thuê 12 triệu/tháng, ta có đơn giá thuê ~141.000 VNĐ/m²/tháng.
So với mặt bằng giá thuê nhà nguyên căn 2PN khu vực Sơn Trà gần biển, dao động từ 10-15 triệu/tháng tùy vị trí và nội thất, mức giá này nằm ở tầm trung – hơi hướng cao. Nhà đã trang bị nội thất cơ bản như điều hòa, máy nước nóng, phù hợp cho khách thuê ở lâu dài.
Vị trí nhà mặt phố, mặt tiền đường dễ dàng tiếp cận, không phải nhà trong hẻm nhỏ là ưu điểm lớn. Sổ đỏ đã có, pháp lý rõ ràng.
Nhận xét về giá: 12 triệu/tháng là mức giá hợp lý nhưng không quá rẻ, người thuê nên cân nhắc thương lượng nếu nhà chưa có trang bị nội thất cao cấp hoặc có điểm bất lợi về mặt cấu trúc.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt phố nguyên căn, mặt tiền rộng rãi, thuận tiện để ở hoặc kinh doanh nhỏ.
- Vị trí gần biển và Cầu Rồng, thuận tiện di chuyển, khu vực yên tĩnh, an ninh tốt.
- Nhà 1 tầng, dễ quản lý và bảo trì, phù hợp gia đình nhỏ hoặc người có nhu cầu thuê ổn định dài hạn.
- Đầy đủ tiện nghi cơ bản, giảm chi phí trang bị thêm cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn với gia đình nhỏ hoặc nhân viên văn phòng. Vị trí gần biển và trung tâm Sơn Trà cũng có thể khai thác cho thuê du lịch ngắn hạn nếu đầu tư thêm nội thất đầy đủ và trang trí phù hợp.
Do chỉ có 1 tầng và diện tích vừa phải, không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh quy mô lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hồ Xuân Hương) | Đối thủ 2 (Đường Phạm Văn Đồng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 85 | 80 | 90 |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Vị trí | Gần biển, mặt tiền đường Nguyễn Thiện Kế | Gần biển, đường Hồ Xuân Hương sầm uất | Gần biển, đường Phạm Văn Đồng lớn, nhiều tiện ích |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 12 | 14 (nhỉnh hơn do vị trí trung tâm hơn) | 11 (giá thấp hơn do hẻm nhỏ) |
| Nội thất | Đầy đủ cơ bản | Trang bị cao cấp hơn | Không đầy đủ, cần đầu tư thêm |
| Tình trạng nhà | Nhà mặt tiền, 1 tầng, sổ đỏ | Nhà 2 tầng, mới sửa sang | Nhà cũ, trong hẻm nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nền móng và mái nhà do nhà chỉ 1 tầng, tránh thấm dột khi mưa lớn.
- Xác minh tình trạng an ninh thực tế tại khu phố, đặc biệt ban đêm.
- Đảm bảo các trang thiết bị điện nước hoạt động tốt, bảo trì điều hòa và máy nước nóng.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh để tránh bị ảnh hưởng bởi dự án mở rộng đường hoặc công trình công cộng.
- Đề nghị xem xét lại hợp đồng thuê, quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng nếu có sửa chữa.
Kết luận: Với mức giá thuê 12 triệu/tháng, căn nhà này phù hợp với khách thuê muốn ở gần biển, tiện đi lại và cần nhà nguyên căn mặt tiền. Tuy nhiên, giá không quá rẻ nên người thuê nên thương lượng để giảm khoảng 5-10% nếu phát hiện nhà có điểm chưa tốt về nội thất hoặc bảo trì. Nếu nhà được bảo dưỡng tốt, vị trí yên tĩnh, pháp lý rõ ràng thì có thể cân nhắc chốt nhanh.
