Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 45 m², giá thuê 5,8 triệu/tháng tương đương khoảng 129.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng thuê phòng trọ tại Quận Tân Bình, nơi giá thuê trung bình dao động từ 3,5 – 5 triệu/tháng cho phòng khoảng 20 – 30 m². Tuy nhiên, với diện tích rộng 45 m², phòng full nội thất cao cấp và vị trí gần sân bay, Lotte Mart, Etown, mức giá này có thể chấp nhận được nếu xét về tiện nghi và vị trí.
Phòng đầy đủ nội thất: giường nệm, máy giặt, bếp riêng, tủ lạnh, máy lạnh – đây là điểm cộng lớn so với phòng trọ bình thường, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Nhận xét về giá: Mức 5,8 triệu/tháng là cao hơn mặt bằng trung bình khoảng 15-20%, nhưng phù hợp với phòng có diện tích lớn và đầy đủ tiện nghi hiện đại ở khu vực trung tâm Tân Bình.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn 45 m², rộng hơn nhiều phòng trọ thông thường (20-30 m²).
- Full nội thất cao cấp, riêng biệt: máy giặt, bếp riêng, tủ lạnh, máy lạnh – thuận tiện cho người đi làm và cặp đôi.
- Vị trí đắc địa, chỉ cách sân bay 5 phút, Lotte Mart 3 phút, Etown 2 phút – rất thuận tiện đi lại và sinh hoạt.
- Phòng có ánh sáng tự nhiên tốt, không gian thoáng đãng, phù hợp với người có nhu cầu sống chất lượng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt là người đi làm hoặc cặp đôi muốn không gian rộng rãi, tiện nghi. Ngoài ra, với vị trí thuận lợi và nội thất đẹp, có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc Airbnb ngắn hạn với giá cao.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do đây là dạng phòng trọ với kết cấu nhà ở sẵn có.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Hoàng Hoa Thám Q.TB) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Cộng Hòa Q.TB) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 45 | 25 | 30 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 5,8 | 3,8 | 4,5 |
| Nội thất | Full cao cấp | Cơ bản | Đầy đủ |
| Vị trí | Gần sân bay, Lotte Mart | Gần sân bay | Gần chợ, đường chính |
| Phù hợp | Cặp đôi, người đi làm | Người độc thân | Người đi làm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng điện nước, máy lạnh, máy giặt hoạt động ổn định.
- Xác minh tính pháp lý về hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp chủ nhà.
- Kiểm tra an ninh khu vực, an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra hẻm hoặc lối đi ra vào có thuận tiện cho di chuyển (đặc biệt nếu có xe máy, ô tô nhỏ).
- Xác minh thời gian dọn vào và các ưu đãi có điều kiện đi kèm.
