Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 110m², mặt tiền rộng 7m, khu vực Liễu Giai, Ba Đình là vùng đất trung tâm, có giá đất cao và quỹ đất khan hiếm. Giá chào bán 45 tỷ đồng tương đương khoảng 409 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung các lô đất trong khu vực nhưng không quá đột biến do vị trí trung tâm hiếm đất mặt tiền rộng.
Đất có GPXD 9 tầng + hầm là điểm cộng lớn, cho thấy tiềm năng phát triển dự án văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp. Với chi phí xây dựng thô + hoàn thiện dao động 6-7 triệu/m² sàn, nếu xây tối đa khoảng 9 tầng x 110m² = 990m² sàn, chi phí xây dựng khoảng 6-7 tỷ đồng. So với giá đất 45 tỷ, tổng đầu tư có thể lên đến 51-52 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá thuê văn phòng/căn hộ dịch vụ tại khu vực này rất cao, giúp nhanh hoàn vốn.
Nhà hiện trạng 3 tầng cũ, được xác định bán đất, không có giá trị xây dựng nhiều nên không thể tính giá nhà trên đơn vị m² xây dựng. Giá chủ yếu dựa trên giá trị đất và giấy phép xây dựng sẵn có.
Nhận xét về giá: Giá 45 tỷ là mức cao và có phần hơi định giá nhỉnh hơn thị trường. Mức giá này phản ánh tiềm năng phát triển dự án cao tầng, tuy nhiên người mua cần cân nhắc kỹ chi phí đầu tư và dòng tiền cho thuê thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 7m là ưu thế lớn, rất hiếm ở khu vực Liễu Giai, thuận tiện xây dựng văn phòng hoặc căn hộ có mặt tiền đẹp.
- Ngõ rộng ô tô vào tận nhà, thuận tiện cho giao thông, khác biệt hẳn so với nhiều ngõ nhỏ, khó tiếp cận trong khu vực.
- Đất vuông vắn, nở hậu nhẹ, thuận lợi cho thiết kế công trình tối ưu.
- Pháp lý rõ ràng, có giấy phép xây dựng 9 tầng + hầm, giảm thiểu rủi ro về quy hoạch và thủ tục xây dựng, rất hiếm trên thị trường.
- Vị trí nằm trên phố Liễu Giai, khu vực trung tâm Ba Đình, quận có giá trị bất động sản ổn định và tăng trưởng lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn cứ vào GPXD 9 tầng + hầm và vị trí trung tâm, đất này phù hợp nhất để đầu tư xây mới thành:
- Văn phòng cho thuê: Với vị trí trung tâm và hạ tầng giao thông thuận tiện, văn phòng cho thuê sẽ có dòng tiền ổn định và giá thuê cao.
- Căn hộ dịch vụ hoặc nhà ở cao cấp cho người nước ngoài thuê: Khu vực gần các cơ quan ngoại giao, tiện ích cao cấp, thị trường cho thuê ổn định.
- Không phù hợp để ở thực do hiện trạng nhà cũ và diện tích hạn chế.
- Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và giá đất cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Kim Mã, Ba Đình) |
Đối thủ 2 (Phố Nguyễn Chí Thanh, Ba Đình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 110 | 90 | 120 |
| Mặt tiền (m) | 7 | 5 | 6 |
| Giấy phép xây dựng | GPXD 9 tầng + hầm | GPXD 7 tầng | GPXD 8 tầng |
| Ngõ / Hẻm | Ngõ rộng, ô tô vào tận nhà | Ngõ nhỏ, xe máy | Ngõ rộng, xe ô tô nhỏ vào |
| Giá chào (tỷ đồng) | 45 | 35 | 40 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 409 | 389 | 333 |
| Tiềm năng phát triển | Cao, xây 9 tầng văn phòng/căn hộ dịch vụ | Trung bình, xây 7 tầng căn hộ | Cao, xây 8 tầng văn phòng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng (GPXD) có còn hiệu lực và không bị điều chỉnh quy hoạch.
- Xác minh ranh giới đất thực tế so với sổ đỏ, tránh tranh chấp do mặt tiền rộng và nở hậu nhẹ.
- Đánh giá hiện trạng ngõ, đảm bảo ô tô lớn có thể ra vào thuận tiện, không bị giới hạn giờ cấm tải trọng.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh tương lai, tránh bị các dự án lớn che chắn hoặc thay đổi hạ tầng làm giảm giá trị.
- Đánh giá tình trạng nhà cũ 3 tầng nếu cần sử dụng tạm, xác định chi phí phá dỡ và xây dựng lại.
