Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Kiều Sơn, phường Gia Viên, quận Ngô Quyền, Hải Phòng, diện tích 82m², 4.5 tầng, mặt tiền 4m, chiều dài 19m, tổng sàn khoảng 330m² sử dụng. Giá thuê 22 triệu/tháng tương đương khoảng 67.000đ/m²/tháng (22 triệu/330 m²).
Đây là mức giá thuê mặt bằng nhà mặt tiền khá phổ biến tại trung tâm quận Ngô Quyền với vị trí gần Văn Cao, phù hợp cả để ở và kinh doanh. Nhà xây 4.5 tầng, còn khá mới, có đầy đủ tiện nghi nội thất hiện đại. Giá thuê này chưa cao so với mặt bằng cho thuê nhà mặt tiền cùng khu vực thường dao động 20-30 triệu/tháng cho diện tích và kết cấu tương tự.
Tuy nhiên, đường trước nhà chỉ rộng 5m, không quá lớn, có thể ảnh hưởng phần nào đến lưu thông xe hơi, nhất là xe khách hoặc xe tải lớn. Nhà không phải nhà mới xây mà đã sử dụng nên chi phí bảo trì hoặc sửa chữa tiềm ẩn có thể phát sinh.
Nhận xét về giá: Giá thuê 22 triệu/tháng là mức hợp lý, không bị đẩy lên quá cao so với khu vực, phù hợp với căn nhà mặt tiền 4.5 tầng có nội thất đầy đủ. Tuy nhiên không có yếu tố quá nổi bật về vị trí đắt giá hay diện tích lớn để tăng giá thuê vượt trội.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền rộng 4m, chiều dài 19m, mặt đường Kiều Sơn – trục chính của khu Gia Viên, thuận tiện kinh doanh, có chỗ để ô tô.
- Kết cấu 4.5 tầng với 4 phòng ngủ, 6 WC, phòng khách rộng, tầng 1 mặt bằng kinh doanh rộng rãi giúp đa dạng mục đích sử dụng: ở và kinh doanh.
- Trang bị đầy đủ nội thất như điều hòa, máy giặt, bếp, sofa, thuận tiện cho chuyên gia hoặc gia đình thuê lâu dài, giảm chi phí đầu tư ban đầu.
- Pháp lý rõ ràng có sổ hồng / sổ đỏ, thủ tục thuê cho hợp đồng dài hạn, thanh toán linh hoạt 6 tháng/lần.
- Sân thượng rộng rãi có thể tận dụng làm khu vực thư giãn hoặc mở quán cafe nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà rất phù hợp với khách thuê là chuyên gia nước ngoài (Trung, Hàn, Đài Loan) hoặc gia đình cần không gian ở và làm việc kết hợp kinh doanh nhỏ. Đây không phải là lựa chọn kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích đất không lớn và nhà đã có kết cấu hoàn chỉnh, nội thất sẵn có.
Tối ưu nhất là cho thuê làm văn phòng, kinh doanh dịch vụ hoặc ở kết hợp kinh doanh nhỏ, tận dụng tầng 1 mặt bằng rộng và các tầng trên để ở hoặc làm phòng làm việc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Văn Cao) | Đối thủ 2 (Đường Lạch Tray) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 82, 4.5 tầng | 90, 4 tầng, mặt tiền 5m | 85, 5 tầng, mặt tiền 4m |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 22 | 25 | 28 |
| Vị trí | Đường Kiều Sơn, trung tâm Gia Viên | Đường Văn Cao, gần chợ, trung tâm | Đường Lạch Tray, khu sầm uất, đông người qua lại |
| Tiện nghi | Full nội thất, chỗ để xe hơi | Full nội thất, có sân thượng | Chưa có nội thất, cần sửa chữa |
| Pháp lý | Sổ hồng/ đỏ rõ ràng | Sổ đỏ chính chủ | Sổ hồng, đang thế chấp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, hệ thống điện nước, tránh phát sinh chi phí sửa chữa do nhà đã sử dụng.
- Đường trước nhà 5m cần xác định khả năng quay đầu xe hơi lớn – không thuận tiện cho xe tải lớn nếu cần giao nhận hàng hóa.
- Xác minh pháp lý sổ hồng/đỏ rõ ràng, không có tranh chấp.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, điều khoản thanh toán, cam kết bảo trì.
- Đánh giá phong thủy cơ bản về hướng nhà và ánh sáng tự nhiên.