Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê tại Đường Vũ Văn Cẩn, Phường Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng có diện tích đất 106m², mặt tiền rộng với lòng đường trước nhà 7,5m, thuộc loại nhà mặt phố. Giá thuê 15 triệu/tháng tương đương khoảng 141.500 VNĐ/m² đất/tháng. Đây là mức giá thuê khá phổ biến cho khu vực Ngũ Hành Sơn, nơi giá đất nền và nhà mặt tiền đang tăng ổn định do phát triển du lịch và hạ tầng.
Nhà có 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, đủ cho gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê chung. Nội thất đầy đủ giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Giá thuê 15 triệu/tháng không quá cao so với mặt bằng khu vực, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ hiện trạng nhà do mô tả “hiện trạng khác” không rõ ràng, có thể là nhà cũ hoặc đã qua sửa chữa không đồng bộ. Nếu nhà còn mới hoặc được bảo trì tốt thì mức giá hợp lý, nếu nhà cũ xuống cấp thì mức giá này nên thương lượng giảm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Vũ Văn Cẩn với lòng đường rộng 7,5m thuận tiện đi lại, đậu xe, khác biệt hẳn các nhà trong hẻm nhỏ.
- Gần siêu thị, chợ, sông và biển tạo điều kiện sống tiện nghi, thoáng mát, phù hợp nhu cầu thuê để ở hoặc làm dịch vụ du lịch.
- Khu dân cư văn minh, an toàn, không gian yên tĩnh, phù hợp với gia đình hoặc văn phòng nhỏ.
- Nhà có 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực hoặc cho thuê dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho thuê ở thực hoặc làm văn phòng nhỏ, dịch vụ du lịch (homestay, căn hộ cho thuê ngắn hạn). Với vị trí gần biển và sông, khai thác du lịch ngắn hạn có thể tăng thu nhập nếu đầu tư thêm nội thất và trang trí phù hợp. Nếu chủ nhà đang cho thuê giá 15 triệu/tháng với nội thất đầy đủ thì đây là lựa chọn tốt cho khách thuê muốn vào ở ngay. Đầu tư xây lại hoặc cải tạo lớn không hợp lý do giá thuê không đủ hấp dẫn cho chi phí xây dựng mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 Nhà mặt tiền Hoà Hải |
Đối thủ 2 Nhà hẻm rộng 4m Hoà Hải |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 106 m² | 100 m² | 90 m² |
| Số phòng ngủ | 2 | 3 | 2 |
| Phòng vệ sinh | 2 | 2 | 1 |
| Vị trí | Mặt tiền, đường 7.5m | Mặt tiền, đường 6m | Hẻm 4m |
| Giá thuê | 15 triệu/tháng | 17 triệu/tháng | 10 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ | Đầy đủ, mới hơn | Cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà (hiện trạng khác) xem có xuống cấp, thấm dột, mối mọt không.
- Đánh giá tính pháp lý và giấy tờ sổ đỏ đã có, đảm bảo không tranh chấp.
- Kiểm tra thoát nước, an toàn điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy nếu có.
- Xem xét ảnh hưởng tiếng ồn, ô nhiễm nếu gần khu chợ hoặc siêu thị lớn.
- Đánh giá phong thủy, hướng nhà có phù hợp không nếu người thuê quan tâm.
- Kiểm tra tính hợp lý của giá thuê so với nội thất và vị trí.
