Thẩm định giá trị thực:
– Diện tích đất 53m², diện tích sử dụng khoảng 110m² (1 trệt 1 lầu + sân thượng).
– Giá thuê 16,5 triệu/tháng tương đương ~150.000đ/m² sử dụng. Với nhà nguyên căn tại Bình Thạnh, khu vực Nguyễn Khuyến, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung hẻm xe hơi.
– So với giá thuê nhà nguyên căn 2PN trong hẻm xe hơi tại Bình Thạnh hiện nay thường dao động 12-14 triệu/tháng cho diện tích tương đương, mức giá 16,5 triệu đang bị đội lên khoảng 15-20%.
– Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng nhưng mặt tiền chỉ 3.3m hơi nhỏ, hạn chế về không gian mở rộng kinh doanh.
– Nhà 1 trệt 1 lầu còn khá mới hoặc bảo dưỡng tốt chưa có dấu hiệu xuống cấp, phù hợp ở và kết hợp kinh doanh nhỏ.
– Hẻm xe tải là điểm cộng lớn, thuận tiện vận chuyển hàng hóa, ít ngõ cụt, thuận tiện ra vào.
Nhận xét về giá: Mức giá này hơi cao, người thuê nên thương lượng giảm khoảng 10-15% để đạt mức hợp lý và đảm bảo hiệu quả khai thác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải lớn, thuận tiện cho việc đi lại và kinh doanh vận chuyển hàng hóa.
- Nhà nở hậu giúp tận dụng diện tích, không gian sân xe rộng thoáng.
- Thiết kế 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh phù hợp gia đình nhỏ hoặc làm văn phòng kết hợp ở.
- Có sân thượng, giúp không gian mở, có thể tận dụng làm khu vực thư giãn hoặc trồng cây.
- Vị trí Nguyễn Khuyến, P12, Bình Thạnh gần các tiện ích như chợ, trường học và giao thông công cộng.
- Nhà đã có sổ, pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực và kết hợp kinh doanh nhỏ như shop online, văn phòng nhỏ, hoặc kinh doanh dịch vụ.
– Với hẻm xe tải, có thể tận dụng làm kho hàng nhỏ hoặc văn phòng giao nhận hàng.
– Không phù hợp làm kho xưởng quy mô lớn do diện tích hạn chế và vị trí trong khu dân cư.
– Đầu tư xây lại để tăng diện tích hoặc tầng có thể không khả thi do diện tích đất nhỏ và chi phí xây mới cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Xí, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Phan Đăng Lưu, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 110 m² | 100 m² | 120 m² |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Hẻm | Hẻm xe tải, 3.3m mặt tiền | Hẻm xe máy, nhỏ hơn | Hẻm xe hơi, rộng hơn |
| Giá thuê | 16,5 triệu/tháng | 13 triệu/tháng | 15 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Ưu điểm | Hẻm xe tải, sân thượng, nở hậu | Giá rẻ hơn, vị trí gần trung tâm | Hẻm rộng, nhiều phòng ngủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và chống thấm, do nhà có sân thượng dễ bị thấm dột.
- Xác minh quy hoạch, tránh trường hợp hẻm bị thu hẹp hoặc quy hoạch mở rộng sau này.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo thuận tiện cho xe tải ra vào.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ đỏ, tránh rủi ro tranh chấp.
- Quan sát môi trường xung quanh, mức độ an ninh và tiếng ồn, phù hợp cho kinh doanh hay không.
