Thẩm định giá trị thực:
Diện tích lô đất là 50,4 m², chiều ngang 4,2m, chiều dài 12m, vị trí tại Đường Tỉnh lộ 43, P. Tam Bình, TP Thủ Đức.
Giá chào 3,1 tỷ tương đương 61,51 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư hẻm xe hơi tại khu vực Tam Bình, Thủ Đức hiện nay, thường dao động từ 40-50 triệu/m² tùy vị trí và đường hẻm.
Ưu điểm là đất thổ cư 100%, xây dựng tự do, sổ hồng riêng, công chứng nhanh, đường hẻm xe hơi rộng 6m thuận tiện đi lại. Tuy nhiên, diện tích nhỏ, mặt tiền chỉ 4,2m hạn chế khả năng xây dựng biệt thự hoặc nhà phố có gara lớn.
Về tiềm năng, vị trí gần chợ đầu mối, cụm khu công nghiệp, trường học, bệnh viện và cách trung tâm TP Thủ Đức khoảng 4km, sân bay Tân Sơn Nhất 15 phút là điểm cộng lớn cho tăng giá trong tương lai. Nhưng mặt tiền nhỏ và nằm trong hẻm có thể khiến việc phát triển hoặc cho thuê khó khăn hơn.
Nhận xét về giá: Giá chào đang bị đẩy lên khoảng 20-30% so với mặt bằng thị trường cùng khu vực, nên người mua cần thương lượng giảm giá ít nhất còn khoảng 2,4-2,6 tỷ để tương xứng với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường hẻm trước đất rộng 6m, xe hơi ra vào thoải mái, khác biệt so với nhiều lô đất hẻm nhỏ khó đi.
- Đất thổ cư, xây dựng tự do, có sổ hồng riêng, thuận tiện pháp lý.
- Vị trí sát cụm khu công nghiệp và chợ đầu mối, rất thuận tiện cho người làm công nhân hoặc kinh doanh nhỏ lẻ.
- Gần nhiều tiện ích công cộng: trường học các cấp, bệnh viện, giúp người mua ở thực có môi trường sống tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích nhỏ, mặt tiền hẹp, đất phù hợp nhất để xây nhà ở thực kết hợp cho thuê phòng trọ hoặc căn hộ mini, phục vụ công nhân và nhân viên khu công nghiệp gần đó.
Đầu tư xây mới để bán lại có thể khó sinh lời do giá mua khá cao và diện tích hạn chế. Do đó, khai thác cho thuê dòng tiền dài hạn hoặc ở thực là phương án tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tam Bình, Thủ Đức) |
Đối thủ 2 (Đường Tỉnh lộ 43, Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 50.4 | 60 (5×12) | 55 (4.5×12) |
| Giá/m² (triệu đồng) | 61.5 | 45 | 50 |
| Đường hẻm | 6m xe hơi | 4m hẻm nhỏ | 5m hẻm xe máy |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ chung, đang chờ sang tên | Sổ hồng riêng |
| Tiện ích xung quanh | Gần khu công nghiệp, chợ, trường học | Gần trường học, xa chợ | Gần chợ, xa khu công nghiệp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt liên quan đến khu công nghiệp đối diện có thể ảnh hưởng tiếng ồn, môi trường.
- Xác minh rõ ràng hiện trạng đất, tránh tình trạng lấn chiếm hẻm hoặc phần đất không nằm trong sổ.
- Đánh giá chất lượng đường hẻm, khả năng lưu thông xe hơi vào tất cả các thời điểm trong ngày.
- Kiểm tra thực tế hiện trạng hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, cống thoát nước) tại mảnh đất.
- Do diện tích nhỏ, cần xác định rõ mật độ xây dựng tối đa để tránh xây dựng sai phép.
