Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng mặt tiền đường Kinh Dương Vương, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng với diện tích đất 100m², diện tích sử dụng 300m² (chiều dài 22.2m, chiều ngang 4.5m), có 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, đang cho thuê với giá 14 triệu đồng/tháng. Nếu tính đơn giá thuê theo diện tích sử dụng, mức giá này khoảng 46.700đ/m²/tháng, thuộc phân khúc trung bình thấp so với nhà mặt tiền tại trung tâm Quận Thanh Khê.
Với vị trí mặt tiền đường lớn, nhà 3 tầng, tuy nhiên nhà trống, không nội thất, mức giá này khá hợp lý. Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới (6-7 triệu đồng/m² sàn) và giá thuê trung bình khu vực mặt tiền trung tâm thường dao động từ 18-25 triệu/tháng cho nhà 3 tầng tương đương, thì mức giá 14 triệu đang thấp hơn 30-40%. Điều này có thể do nhà cũ, hoặc chưa trang bị nội thất, hoặc còn điểm hạn chế về kết cấu hoặc pháp lý.
Nhận xét về giá: Giá thuê 14 triệu/tháng là khá tốt, có thể xem là mức giá ưu đãi cho nhà mặt tiền 3 tầng ở khu vực Thanh Khê, tuy nhiên người thuê cần kiểm tra kỹ nhà có cần sửa chữa hay cải tạo gì không để tránh chi phí phát sinh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền rộng 4.5m, chiều dài sâu 22.2m, rất hiếm nhà có chiều dài sử dụng lớn như vậy ở khu vực này.
- Vị trí trên đường Kinh Dương Vương, trục đường lớn, giao thông thuận tiện, gần biển, chợ và trường học các cấp, phù hợp cả ở và kinh doanh.
- 4 phòng ngủ và 4 WC, đáp ứng tốt nhu cầu gia đình lớn hoặc làm văn phòng cho thuê.
- Nhà trống dễ dàng tùy chỉnh nội thất theo nhu cầu khách thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để thuê làm văn phòng công ty, cửa hàng kinh doanh hoặc để ở gia đình đông người. Với diện tích sử dụng lớn và thiết kế 3 tầng, có thể tận dụng làm văn phòng kết hợp kho nhỏ. Nếu khách thuê có nhu cầu đầu tư dài hạn, có thể cân nhắc cải tạo nâng cấp để tăng giá thuê trong tương lai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Ông Ích Khiêm, Q. Thanh Khê) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Q. Thanh Khê) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 300 m² (3 tầng) | 280 m² (3 tầng) | 320 m² (3 tầng) |
| Diện tích đất | 100 m² | 90 m² | 110 m² |
| Giá thuê | 14 triệu/tháng | 18 triệu/tháng | 16 triệu/tháng |
| Vị trí | Mặt tiền Kinh Dương Vương | Mặt tiền Ông Ích Khiêm | Mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ |
| Tình trạng nhà | Nhà trống, chưa nội thất | Hoàn thiện đầy đủ nội thất | Nhà mới xây |
| Tiện ích xung quanh | Gần biển, chợ, trường học | Gần trung tâm thương mại | Gần bệnh viện, trường đại học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu, hệ thống điện nước, tường nhà có bị nứt hay thấm dột không.
- Xem xét phong thủy, ánh sáng và thông gió tự nhiên của căn nhà, đặc biệt mặt tiền dài nhưng ngang nhỏ có thể gây hạn chế.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý đã có sổ, tuy nhiên cần xác minh không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Đánh giá khả năng sửa chữa, nâng cấp nếu cần thiết để phù hợp mục đích sử dụng.
- Đảm bảo an ninh khu vực và tiện lợi đi lại, tránh hẻm nhỏ hoặc ngõ cụt gây khó khăn quay đầu xe.
