Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê 15 triệu/tháng cho mặt bằng 80m² tương đương 187.500 đồng/m²/tháng. Mức giá này nằm trong ngưỡng trung bình cao của khu vực An Phú, TP. Thủ Đức, đặc biệt với vị trí mặt tiền đường Nguyễn Hoàng – trục đường lớn, nhiều văn phòng và khu dân cư phát triển.
Đây là mặt bằng trệt, diện tích ngang 4m, chiều sâu khoảng 20m, phù hợp nhiều loại hình kinh doanh nhỏ đến vừa. Kết cấu đơn giản, không có tầng lầu nên không thể tận dụng không gian theo chiều đứng, làm hạn chế một phần tiềm năng khai thác. Nội thất đầy đủ giúp tiết kiệm chi phí ban đầu cho người thuê.
So với các mặt bằng kinh doanh mặt tiền tại An Phú có giá thuê dao động từ 150.000 – 250.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu, mức 187.500 đồng/m² là hợp lý nhưng không quá rẻ. Cần lưu ý, nếu so với mặt bằng có tầng lầu hoặc mặt tiền rộng hơn thì đây không phải là giá quá hấp dẫn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Hoàng: trục giao thông chính, lưu lượng xe lớn, thuận tiện cho các mô hình kinh doanh cần hiển thị thương hiệu.
- Hướng Đông Nam:
- Kết cấu trệt, ngang 4m:
- Nội thất đầy đủ:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với quy mô và vị trí hiện tại, mặt bằng phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê kinh doanh nhỏ như spa, salon, shop thời trang, quán cà phê quy mô vừa và nhỏ. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do diện tích và kết cấu hạn chế.
Do đã có nội thất đầy đủ, người thuê có thể khai thác ngay mà không tốn thêm chi phí lớn. Nếu cho thuê lại, mô hình văn phòng hoặc showroom nhỏ cũng dễ tìm khách.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (80 Nguyễn Hoàng) | Đối thủ 1 (Mặt bằng 70m², mặt tiền 5m, Nguyễn Hoàng) | Đối thủ 2 (Mặt bằng 90m², hẻm lớn An Phú 12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 80 | 70 | 90 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 15 | 14 | 12 |
| Đơn giá (đồng/m²/tháng) | 187.500 | 200.000 | 133.000 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn | Mặt tiền đường lớn | Hẻm lớn, dân cư đông |
| Kết cấu | Trệt, nội thất đầy đủ | Trệt + lầu, chưa hoàn thiện | Trệt, nhà nát |
| Phù hợp | Shop, spa, văn phòng | Showroom, văn phòng | Kho xưởng, sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất đi kèm, xem có hư hỏng gì cần sửa chữa không để tránh phát sinh chi phí lớn sau thuê.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý rõ ràng, sổ hồng, hợp đồng thuê minh bạch.
- Đánh giá môi trường xung quanh về tiếng ồn, an ninh, mật độ xe cộ để phù hợp loại hình kinh doanh.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và đỗ xe cho khách hàng, đặc biệt với mặt tiền 4m khá nhỏ.
Nhận xét về giá: Mức giá thuê 15 triệu/tháng không phải quá rẻ nhưng cũng không phải mức giá bị đội lên quá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, diện tích ngang hẹp 4m và kết cấu trệt hạn chế khả năng mở rộng kinh doanh là điểm yếu có thể dùng để thương lượng giảm giá từ 5-10%.
Nếu bạn cần mặt bằng mặt tiền đường lớn, vị trí đẹp, nội thất đầy đủ, thì đây là lựa chọn tương đối tốt. Tuy nhiên, nếu có ngân sách hạn chế hoặc muốn tối ưu diện tích mặt tiền rộng hơn, nên xem xét thêm các lựa chọn khác để so sánh.
