Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kho diện tích 250m² tại Quốc lộ 13, Phường Hiệp Bình Phước (Thành phố Thủ Đức) được cho thuê với giá 18 triệu đồng/tháng, tương đương 72.000 đồng/m²/tháng.
Đây là mức giá khá hợp lý nếu so sánh với mặt bằng kho khu vực lân cận trên các tuyến đường lớn như Quốc lộ 13, Xa lộ Hà Nội hay Tô Ngọc Vân, nơi giá thuê thường dao động từ 70.000 – 90.000 đồng/m²/tháng tuỳ điều kiện hạ tầng.
Đây là kho diện tích lớn, mặt tiền rộng 13m phù hợp lưu thông xe container 24/24, hỗ trợ tối đa cho các hoạt động kinh doanh, sản xuất và kho bãi. Đất và kết cấu kho có vẻ còn mới hoặc được bảo trì tốt do chưa có thông tin nhà cũ hay xuống cấp.
Nhận xét về giá: Giá thuê 18 triệu/tháng là mức hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng thị trường khu vực. Người thuê có thể thương lượng nhẹ nếu thuê lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí mặt tiền Quốc lộ 13, tuyến đường chính kết nối thuận tiện với các quận lân cận và các khu vực trọng điểm như Q12, chợ đầu mối nông sản, bến xe miền Đông.
– Mặt tiền rộng 13m, chiều dài 25m, thiết kế kho phù hợp cho xe container ra vào, thuận tiện vận chuyển hàng hóa 24/24.
– Gần cầu vượt Hiệp Bình Phước giúp tránh tình trạng tắc nghẽn giao thông khi di chuyển.
– Hạ tầng điện 3 pha đủ dùng cho hoạt động sản xuất, kho bãi.
Những điểm trên tạo ra lợi thế vượt trội so với các kho hẻm nhỏ, không có mặt tiền lớn hoặc thiếu hạ tầng điện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với tiêu chí mặt bằng kho có vị trí mặt tiền quốc lộ lớn, nên khai thác tối ưu nhất là làm kho chứa hàng hoặc kho sản xuất quy mô vừa và nhỏ, đặc biệt phù hợp cho doanh nghiệp logistics, thương mại điện tử khu vực Thủ Đức.
Nếu khách thuê có vốn tốt, có thể cân nhắc thuê dài hạn để mở rộng hoạt động sản xuất kết hợp kho bãi, tận dụng ưu thế hạ tầng điện 3 pha và giao thông thuận lợi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho QL13, P. Linh Trung) | Đối thủ 2 (Kho Tô Ngọc Vân, P. Tam Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 250 | 220 | 270 |
| Giá thuê (đồng/m²/tháng) | 72.000 | 75.000 | 80.000 |
| Vị trí | Mặt tiền QL13, dễ dàng xe container ra vào | Hẻm rộng 6m, không mặt tiền | Mặt tiền đường nhựa Tô Ngọc Vân, cỡ xe 10 tấn ra vào |
| Hạ tầng điện | 3 pha đầy đủ | 1 pha | 3 pha |
| Giao thông | Gần cầu vượt, dễ dàng kết nối các quận | Giao thông trung bình, hẻm cụt | Giao thông khá, cách bến xe 10 phút |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, xác nhận sổ rõ ràng do đã có sổ nhưng nên xác minh chính chủ và không vướng quy hoạch.
- Thẩm định tình trạng kho, xem có xuống cấp, thấm dột hay hư hại kết cấu không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe container tại mặt bằng hoặc trên đường Quốc lộ 13.
- Xác minh quy hoạch đường xung quanh, tránh trường hợp sau này bị thu hẹp mặt bằng do mở rộng quốc lộ.
