Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 5x20m (100m²), mặt bằng kinh doanh tại 751 Đường Tân Sơn, P.12, Q. Gò Vấp được cho thuê với giá 32 triệu đồng/tháng, tương đương 320.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các mặt bằng kinh doanh tại khu vực Gò Vấp, đặc biệt cho tuyến đường Tân Sơn không phải là tuyến đường thương mại sầm uất bậc nhất như Quang Trung hay Phan Văn Trị.
Về kết cấu, mặt bằng có trệt, gác lửng máy lạnh, phòng ở lại, hoàn thiện cơ bản, đây là điểm cộng giúp tiết kiệm chi phí cải tạo ban đầu cho người thuê. Hướng Đông Nam thuận tiện đón ánh sáng và gió, phù hợp kinh doanh đa dạng ngành nghề.
Tuy nhiên, giá thuê ở mức này đòi hỏi mặt bằng phải có vị trí cực kỳ đắc địa, mặt tiền rộng, giao thông thuận tiện, hoặc được trang bị nhiều tiện ích đi kèm. Nếu so với chi phí thuê mặt bằng tương tự trên các tuyến đường chính khác của Gò Vấp, mức giá 320 ngàn/m2/tháng đang nằm trong nhóm trên trung bình, có thể bị đội giá từ chính chủ.
Nhận xét về giá: Giá thuê hiện tại khá cao so với mặt bằng chung cùng khu vực, người thuê cần thương lượng chiết khấu hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ về thời gian miễn phí thuê hoặc cải tạo để giảm chi phí đầu vào.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5m, thuận tiện trưng bày sản phẩm, dễ nhận diện thương hiệu.
- Đường Tân Sơn là tuyến đường giao thông chính, đông đúc, dễ tiếp cận khách hàng.
- Hướng Đông Nam giúp không gian thoáng mát, phù hợp với các loại hình kinh doanh như showroom, spa, cửa hàng online.
- Kết cấu có gác lửng máy lạnh và phòng ở lại, tăng tiện ích sử dụng, có thể vừa kinh doanh vừa lưu trú nhân viên hoặc bảo vệ.
- Lối đi riêng và mái che sẵn là điểm cộng giúp chủ thuê dễ dàng cải tạo và vận hành.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất cho các mô hình kinh doanh showroom nhỏ, cửa hàng thời trang, spa, hoặc văn phòng đại diện cần mặt tiền đẹp, có không gian để trưng bày sản phẩm và tiếp đón khách trực tiếp.
Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí ở tuyến đường đông đúc, giá thuê cao. Với kết cấu và vị trí, việc đầu tư xây dựng lại không khả thi do mặt bằng đã hoàn chỉnh và chi phí xây mới tại khu vực này khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Quang Trung, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 | 80 | 120 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 32 | 20 – 25 | 28 – 30 |
| Giá thuê/m² (nghìn đồng) | 320 | 250 – 312 | 233 – 250 |
| Kết cấu | Trệt + gác lửng máy lạnh, phòng ở lại | Trệt, chưa có gác lửng, sơ bộ | Trệt, có gác lửng đơn giản |
| Vị trí | Mặt tiền Tân Sơn, đông đúc | Mặt tiền Quang Trung, sầm uất | Mặt tiền Phan Văn Trị, đông đúc |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng kết cấu: độ bền của gác lửng, hệ thống điện, nước, máy lạnh.
- Xác minh lối đi riêng có đủ rộng, thuận tiện vận chuyển hàng hóa thiết bị.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, xem có dự án mở rộng đường hay thu hồi đất trong tương lai gần không.
- Đánh giá phong thủy, hướng Đông Nam có hợp tuổi người thuê hay không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và gửi xe cho khách, tránh tình trạng thiếu chỗ đậu gây khó khăn trong kinh doanh.
