Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Lê Văn Huân, Phường 13, Quận Tân Bình có diện tích đất 90 m² (5x18m), kết cấu 1 trệt 2 lầu, nhà mới 90%. Với diện tích xây dựng khoảng 270 m² sàn, nếu tính chi phí xây dựng mới trung bình từ 6-7 triệu/m² thì giá trị xây mới vào khoảng 1,62 – 1,89 tỷ đồng. Giá thuê 24 triệu/tháng tương đương tỷ suất thuê khoảng 1.5%/năm so với giá trị tài sản nếu mua lại, đây là mức giá khá hợp lý trong bối cảnh nhà mặt tiền đường lớn khu vực Tân Bình.
Đơn giá thuê trên diện tích sử dụng khoảng 89.000đ/m²/tháng, không quá cao nếu so với mặt bằng cho thuê nhà nguyên căn mặt tiền phố tương tự tại Tân Bình.
Nhà mới 90% cũng giảm thiểu chi phí sửa chữa phát sinh cho người thuê, tăng tính ổn định khi sử dụng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường lớn Lê Văn Huân, thuận tiện giao thông, dễ nhận diện thương hiệu.
- Diện tích sử dụng lớn, kết cấu 1 trệt 2 lầu phù hợp cho nhiều mục đích đa dạng như văn phòng, showroom, trung tâm đào tạo, spa.
- Nhà mới 90% nên không phải tốn thêm chi phí sửa chữa, tăng giá trị sử dụng ngay.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng đầy đủ, giảm rủi ro khi thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà rất phù hợp cho thuê dài hạn làm văn phòng hoặc trung tâm đào tạo, showroom do vị trí mặt tiền, tiện di chuyển và không gian sử dụng lớn. Ngoài ra, có thể tận dụng làm kinh doanh online kết hợp kho nhỏ hoặc spa cao cấp. Với kết cấu 3 tầng, khách thuê có thể phân chia không gian linh hoạt.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt tiền phố không thuận tiện cho vận chuyển hàng hóa cồng kềnh và chi phí thuê cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Văn Sỹ, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Trường Chinh, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 (5×18) | 80 (4×20) | 100 (5×20) |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, nhà mới 90% | 1 trệt 1 lầu, nhà cũ, cần sửa | 1 trệt 2 lầu, nhà mới 85% |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 24 | 20 | 27 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn | Hẻm lớn, giao thông thuận tiện | Mặt tiền đường chính |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đảm bảo không có điều khoản phát sinh bất lợi.
- Xác minh tình trạng nhà thực tế, dù mới 90% nhưng vẫn cần kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra quy hoạch đường Lê Văn Huân trong tương lai, tránh rủi ro bị giải tỏa hoặc mở rộng đường ảnh hưởng đến tài sản.
- Kiểm tra xem có bị hạn chế về mặt pháp lý nào khi sử dụng làm văn phòng hoặc kinh doanh không.
Nhận xét về giá: Giá thuê 24 triệu/tháng cho nhà mặt tiền 90 m², 1 trệt 2 lầu mới 90% là mức giá hợp lý, không quá cao so với thị trường. Tuy nhiên, so với một số căn tương tự có giá thuê thấp hơn từ 15-20%, khách thuê có thể thương lượng nhẹ để giảm giá từ 1-2 triệu/tháng nếu muốn ký hợp đồng dài hạn.
Khuyến nghị: Nếu người thuê cần mặt bằng mặt tiền lớn, nhà mới, pháp lý rõ ràng và không muốn mất thời gian sửa chữa, có thể xuống tiền nhanh. Nhưng nếu có thời gian, nên khảo sát thêm vài căn trong khu vực để có thêm căn cứ đàm phán giá thuê tốt hơn.
