Thẩm định giá trị thực:
Lô đất diện tích 90m² (4.5x20m) tại đường Dũng Sĩ Thanh Khê, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng đang được rao bán với giá 6,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 76,67 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư trong khu vực Thanh Khê, đặc biệt với mặt tiền chỉ 4,5m.
Tham khảo thị trường đất thổ cư mặt tiền đường 7-8m ở vị trí gần biển tại Thanh Khê, giá phổ biến dao động từ 50-65 triệu/m², tùy vị trí và hướng. Mức 76,67 triệu/m² đang bị định giá cao hơn khoảng 15-30% so với khu vực lân cận.
Điểm cộng là đất đã có sổ hồng và nằm trên đường trục rộng 7,5m, có lề 3m, cách biển chỉ 100m, thuộc khu vực cao ráo, không ngập nước. Tuy nhiên, mặt tiền chỉ 4,5m là khá nhỏ, gây hạn chế trong xây dựng và kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá bán tại 6,9 tỷ là mức giá khá cao, người mua cần thương lượng giảm ít nhất 10-15% để phù hợp thực tế thị trường. Nếu không sẽ dễ bị “mua giá trên trời” so với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát lô góc với đường Lâm Quang Thự – tạo thuận lợi về giao thông và tầm nhìn.
- Đường trước nhà rộng 7,5m có lề 3m, thuận tiện cho cả đi bộ và xe cộ, khác biệt so với nhiều lô đất hẻm nhỏ.
- Cách biển 100m, thuộc khu vực ven biển Đà Nẵng có tiềm năng khai thác du lịch, kinh doanh.
- Hướng Tây Nam, phù hợp với người thích đón nắng buổi chiều, nhưng cũng cần lưu ý nóng vào mùa hè.
- Gần các tiện ích: 3 trường đại học, chợ, bệnh viện trong bán kính 500m, rất thuận tiện cho ở và kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích và vị trí như trên, lô đất phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ (shophouse, homestay, cho thuê căn hộ ngắn ngày) do gần biển và tiện ích.
- Ở thực tế nếu chủ nhà muốn an cư lâu dài, tận dụng vị trí tiện lợi gần trường học và bệnh viện.
- Không quá phù hợp để xây nhà cao tầng vì mặt tiền nhỏ, hạn chế diện tích xây dựng và thang máy.
- Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và giá đất cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Sinh Sắc) | Đối thủ 2 (Đường Lâm Quang Thự) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 (4.5×20) | 100 (5×20) | 80 (4×20) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 6.9 | 6.0 | 5.5 |
| Đơn giá/m² (triệu đồng) | 76.67 | 60 | 68.75 |
| Mặt tiền (m) | 4.5 | 5 | 4 |
| Đường trước nhà (m) | 7.5 | 6 | 7 |
| Khoảng cách biển (m) | 100 | 150 | 120 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt liên quan đến chỉ giới xây dựng, chiều cao tối đa để tránh xây dựng vượt giới hạn.
- Do mặt tiền chỉ 4,5m, cần đánh giá khả năng xin giấy phép xây dựng và phương án thiết kế nhà phù hợp.
- Kiểm tra hiện trạng đường và hệ thống thoát nước, tránh rủi ro ngập úng dù khu vực cao ráo.
- Đánh giá hướng Tây Nam có thể gây nóng mùa hè, nên tính đến giải pháp chống nóng, thông gió hợp lý khi xây dựng.
- Kiểm tra kỹ sổ đỏ, tránh trường hợp bị tranh chấp hoặc quy hoạch cấm xây dựng.
