Thẩm định giá trị thực:
Với mức giá thuê 4,8 triệu đồng/tháng cho căn phòng trọ diện tích 39m² tại Quận Tân Bình, ta có đơn giá thuê khoảng 123.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng thuê phòng trọ phổ biến trong khu vực, thường dao động từ 2,5 – 4 triệu đồng cho phòng từ 20-30m², tương đương khoảng 80.000 – 120.000 đồng/m².
Tuy nhiên, căn phòng này được xây mới, nội thất đầy đủ (giường nệm, quạt, máy lạnh, tủ lạnh), có cửa sổ thoáng mát, sân thượng phơi đồ riêng, vị trí gần chợ, công viên Lê Thị Riêng và sân bay Tân Sơn Nhất – đây là những lợi thế đáng giá tăng giá trị thực. Điện tính theo giá 4k/kí và nước cố định 100k/tháng cũng giúp người thuê chủ động chi phí.
Lưu ý: Toilet ngoài phòng có thể gây bất tiện so với toilet riêng trong phòng. Đây là điểm trừ nhỏ so với giá thuê cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng mới xây, rất rộng rãi so với phòng trọ thông thường.
- Nội thất đầy đủ, máy lạnh, tủ lạnh, quạt – phù hợp với khách thuê cần tiện nghi cao.
- Cửa sổ thoáng mát, có sân thượng phơi đồ riêng, giúp không gian thoáng và hạn chế ẩm thấp.
- Vị trí gần chợ, công viên và sân bay, thuận tiện cho việc di chuyển và sinh hoạt.
- Quy định không cho thú cưng, ưu tiên nữ thuê, phù hợp với người có nhu cầu yên tĩnh, an toàn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn phòng trọ phù hợp nhất cho đối tượng thuê ở thực tế là nữ làm việc hoặc học tập gần khu vực Tân Bình, cần không gian rộng rãi, yên tĩnh và tiện nghi đầy đủ.
Nếu muốn cho thuê dòng tiền, mức giá này khá cao nên dễ dẫn đến thời gian trống phòng lâu nếu không có khách phù hợp. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại vì chỉ là phòng trọ trong nhà nguyên căn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lý Thường Kiệt) | Đối thủ 2 (Đường Trường Chinh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 39 m² | 25 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 4,8 triệu/tháng | 3,5 – 4 triệu/tháng | 3,8 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ (máy lạnh, tủ lạnh) | Cơ bản (quạt, giường) | Đầy đủ (máy lạnh) |
| Vị trí | Gần chợ, công viên, sân bay | Gần trường học, chợ | Gần bệnh viện, siêu thị |
| Tiện ích bổ sung | Sân thượng, cửa sổ thoáng | Không có | Có ban công nhỏ |
| Toilet | Chung ngoài phòng | Riêng trong phòng | Chung ngoài phòng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy định về toilet ngoài phòng có thuận tiện và hợp vệ sinh không.
- Đảm bảo không gian yên tĩnh thực sự theo cam kết, tránh ảnh hưởng bởi tiếng ồn từ bên ngoài.
- Xác minh an ninh khu vực, đặc biệt vì ưu tiên nữ thuê và có con nhỏ trong nhà.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.
- Do giá thuê khá cao, nên kiểm tra kỹ các điều kiện hợp đồng tránh phát sinh tăng giá đột ngột.
Kết luận: Mức giá 4,8 triệu/tháng cho phòng trọ 39m² với nội thất đầy đủ, vị trí thuận tiện là mức giá khá cao so với thị trường Tân Bình. Nếu bạn là thuê nữ đang cần không gian rộng rãi, tiện nghi và yên tĩnh thì đây là lựa chọn hợp lý và đáng xem xét. Tuy nhiên, nếu không quá khắt khe về diện tích hoặc nội thất, bạn có thể thương lượng giảm 5-10% do toilet chung ngoài phòng và giá hơi nhỉnh hơn mặt bằng.
