Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25 m² tại 214 Phạm Như Xương, Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu, Đà Nẵng đang được cho thuê với mức giá 1,5 triệu đồng/tháng cho phòng không có gác lửng và 2 triệu đồng/tháng cho phòng có gác. Tính ra đơn giá thuê khoảng 60.000 đ/m²/tháng (1,5 triệu / 25 m²) cho phòng cơ bản và 80.000 đ/m²/tháng với phòng có gác lửng. Đây là mức giá phổ biến trong khu vực Hòa Khánh Nam, nơi có nhiều khu công nghiệp và sinh viên, nhưng không phải là rẻ nhất.
Giá thuê 1,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị đẩy cao quá mức so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà trọ dạng phòng trống, không có nội thất cao cấp, nên giá thuê không nên vượt quá 2 triệu đồng cho diện tích này.
Phòng không có gác lửng nên không tận dụng được tối đa diện tích sử dụng, điều này có thể làm giảm giá trị sử dụng thực tế so với các phòng có gác lửng cùng khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí cuối đường Phạm Như Xương, cách đường lớn khoảng 300m, dễ dàng di chuyển ra trung tâm và các khu công nghiệp.
– Khu dân trí cao, an ninh tốt, không ngập lụt, điểm cộng lớn cho người thuê phòng lâu dài.
– Nhà xe rộng rãi và khóa vân tay tăng tính an toàn.
– Phòng có đầy đủ các tiện ích cơ bản như bếp, lavabo, vòi hoa sen, kệ phòng vệ sinh, móc phơi quần áo.
– Điện nước riêng, toilet riêng tạo sự thuận tiện và riêng tư cho người thuê.
Điểm “độc bản” so với các phòng trọ khác trong khu vực nằm ở sự sạch sẽ, đầy đủ tiện ích và an ninh cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Người lao động, sinh viên có nhu cầu thuê ở lâu dài với chi phí vừa phải và tiện ích đầy đủ.
- Cho thuê dòng tiền: Chủ nhà có thể khai thác ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao nhờ mức giá hợp lý và vị trí thuận tiện.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, kết cấu đơn giản và chi phí xây dựng lại không hiệu quả.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần chợ Hòa Khánh) | Đối thủ 2 (Phòng trọ gần KCN Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 20-22 m² | 25-30 m² |
| Giá thuê | 1,5 triệu/tháng (không gác), 2 triệu/tháng (có gác) | 1,2 – 1,4 triệu/tháng | 1,6 – 2 triệu/tháng |
| Tiện ích | Điện nước riêng, toilet riêng, bếp, khóa vân tay | Chung điện nước, toilet dùng chung | Điện nước riêng, toilet riêng |
| An ninh | Cao, khóa vân tay, khu dân trí tốt | Trung bình | Tốt |
| Giao thông | Cách đường lớn 300m, hẻm rộng | Gần chợ, đường nhỏ hẹp | Gần KCN, đường rộng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước riêng, đảm bảo không bị rò rỉ, ngập nước khi mưa.
- Kiểm tra khóa vân tay vận hành ổn định và an toàn.
- Đánh giá chất lượng thấm dột, đặc biệt khu vực nhà vệ sinh và gác lửng.
- Kiểm tra an ninh khu vực vào ban đêm, xem có thực sự yên tĩnh và an toàn như quảng cáo.
- Xác minh quy hoạch khu vực, có kế hoạch mở rộng đường hay xây dựng công trình lớn không gây ảnh hưởng.
Kết luận: Với mức giá thuê 1,5 triệu/tháng cho phòng trống 25 m² có đầy đủ tiện ích cơ bản và an ninh tốt tại vị trí Hòa Khánh Nam, đây là mức giá hợp lý, không bị đội giá quá cao. Người thuê có thể cân nhắc “xuống tiền” nhanh nếu nhu cầu ở thực và ưu tiên an ninh, tiện nghi.
Ngược lại, nếu chủ nhà không giảm giá cho phòng không có gác hoặc cố định mức trên 2 triệu/tháng cho phòng có gác, người thuê nên thương lượng hoặc tìm kiếm thêm do mức giá đó hơi cao so với mặt bằng chung cùng khu vực.
