Thẩm định giá trị thực:
Diện tích 70m² (4x18m), giá chào bán 8,1 tỷ tương đương ~115,7 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà hẻm xe hơi tại Nguyễn Văn Khối, Gò Vấp, nơi giá đất trung bình hiện nay dao động khoảng 70-90 triệu/m² tùy vị trí.
Nhà 2 tầng cũ, kết cấu 1 trệt 1 lững, 3 phòng ngủ, nội thất đầy đủ. Với kết cấu này, giá trị xây dựng mới theo chuẩn hiện nay (6-7 triệu/m² sàn) cho 2 tầng (ước tính ~140m² sàn) chỉ khoảng 1 tỷ đồng chi phí xây dựng.
Như vậy, giá bán đang chủ yếu nằm ở giá trị đất và vị trí. Tuy nhiên, hẻm xe hơi 7m là điểm cộng nhưng chiều ngang chỉ 4m khá nhỏ, hạn chế khả năng mở rộng hoặc nâng tầng dễ dàng. Nhà cũ cũng cần kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu, hệ thống điện nước.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với mặt bằng chung khu vực, cần thương lượng kỹ hoặc tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi quyết định xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 7m, thuận tiện di chuyển, hiếm nhà hẻm xe hơi rộng ở Gò Vấp trong tầm giá này.
- Vị trí gần Công viên Làng Hoa, không gian xanh, môi trường sống tốt, phù hợp gia đình cần không gian yên tĩnh.
- Kết cấu 2 tầng, đủ 3 phòng ngủ cho gia đình trung bình.
- Sổ hồng đầy đủ, pháp lý rõ ràng, thuận tiện giao dịch nhanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp để ở thực, đặc biệt với gia đình muốn vừa ở vừa kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê phòng trọ vì vị trí thuận tiện. Với diện tích và kết cấu hiện tại, khả năng đầu tư xây mới cao tầng để tăng giá trong tương lai cũng khả thi nhưng cần tính toán chi phí cải tạo.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong hẻm dân cư, không có diện tích lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Khối, Hẻm 5m) |
Đối thủ 2 (Đường Lê Đức Thọ, Hẻm xe hơi 6m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 70 (4×18) | 65 (5×13) | 75 (5×15) |
| Giá bán (tỷ) | 8,1 | 5,8 | 7,2 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 115,7 | 89,2 | 96 |
| Kết cấu | 2 tầng, 3PN, nội thất đầy đủ | 1 trệt, 2PN, nhà mới | 2 tầng, 3PN, nhà mới |
| Hẻm | Hẻm xe hơi 7m | Hẻm xe máy 5m | Hẻm xe hơi 6m |
| Vị trí | Gần Công viên Làng Hoa, khu an ninh | Gần chợ, trung tâm quận | Gần trường học, tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà cũ, đặc biệt trần, tường, nền có thấm dột hay không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, hẻm rộng 7m nhưng cần xem có bị cản trở bởi xe khác hay không.
- Xem xét kỹ hồ sơ pháp lý, nhất là quy hoạch tương lai khu vực, tránh trường hợp vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc công trình công cộng.
- Đánh giá phong thủy căn nhà, hướng nhà và ánh sáng tự nhiên có phù hợp không để đảm bảo sức khỏe và vận khí.
- Kiểm tra tiện ích xung quanh, an ninh khu vực, mức độ ồn và mật độ dân cư.
