Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt phố tại Khu Nam Long, Hà Huy Giáp, Phường Thạnh Lộc, Quận 12 có diện tích đất 102 m², diện tích sử dụng 226 m² trên 2 tầng, với mặt tiền rộng 4.4 m và chiều dài sâu 23 m. Giá niêm yết là 10,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 102,94 triệu đồng/m² sử dụng. So với mặt bằng Quận 12, giá đất mặt tiền đường lớn thường dao động trong khoảng 70-90 triệu/m² đất tùy vị trí, mà ở đây diện tích sử dụng lớn do có 2 tầng hoàn thiện cơ bản, nên giá/m² sử dụng này không quá cao.
Tuy nhiên, cần lưu ý:
– Nhà 2 tầng, hoàn thiện cơ bản, không phải nhà mới xây; nếu tính chi phí xây dựng mới trung bình 6-7 triệu/m² thì tổng chi phí xây dựng lại rơi vào khoảng 1.5 tỷ đồng.
– Giá đất 102 m² tính theo giá thị trường khu vực khoảng 8-9 tỷ đồng (ước tính 80-90 triệu/m² đất mặt tiền).
– Tổng hợp chi phí đất + xây dựng thì giá này có phần nhỉnh hơn một chút do hoàn thiện cơ bản và vị trí mặt tiền mặt phố.
Nhận xét về giá: Mức giá này ở mức khá cao so với mặt bằng Quận 12, có thể bị “ngáo giá” khoảng 10-15% so với các căn tương tự. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường lớn, xe hơi vào tận nhà, rất thuận tiện cho việc kinh doanh hoặc ở.
- Khu dân cư quy hoạch chỉnh chu, không lo tranh chấp, giải tỏa, an ninh đảm bảo 24/7.
- Hướng nhà Nam rất hợp phong thủy, giúp đón gió mát và ánh sáng tự nhiên tốt.
- Diện tích đất lớn và chiều dài sâu giúp tăng giá trị sử dụng, có thể tận dụng làm sân hoặc mở rộng.
- Nhà hoàn thiện cơ bản, có thể tiết kiệm chi phí sửa chữa so với nhà xây thô.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí mặt tiền đường lớn, nhà 2 tầng hoàn thiện cơ bản, căn nhà này phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình có thể sinh hoạt thoải mái, không gian đủ rộng, an ninh tốt.
- Kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng: Mặt tiền rộng thuận tiện mở cửa hàng, văn phòng nhỏ hoặc cho thuê kinh doanh có dòng tiền ổn định.
- Đầu tư xây lại: Nếu người mua có tiềm lực tài chính, có thể mua đất sau đó xây mới căn nhà với thiết kế hiện đại để tăng giá trị.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hà Huy Giáp, Q12) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Khương, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 102 | 95 | 110 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 226 (2 tầng) | 180 (2 tầng) | 200 (2 tầng) |
| Giá bán (tỷ) | 10.5 | 9.6 | 9.8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 102.94 | 53.3 | 49.0 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn | Mặt tiền hẻm xe hơi | Mặt tiền đường nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tình trạng nhà | Hoàn thiện cơ bản | Nhà cũ cần sửa | Nhà mới xây |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ/chứng nhận sử dụng đất có rõ ràng, không có tranh chấp.
- Đánh giá chất lượng kết cấu nhà: xem xét các dấu hiệu xuống cấp, thấm dột, móng nền có ổn định không.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt là kế hoạch mở rộng đường hoặc dự án ảnh hưởng đến tài sản.
- Xem xét khả năng quay đầu xe và bãi đậu xe trong khu vực, dù đường lớn nhưng mặt tiền chỉ 4.4 m có thể gây hạn chế.
- Xác minh chính xác chiều dài và chiều ngang thực tế, để tránh trường hợp diện tích sử dụng tính toán sai.
- Kiểm tra xem có lộ giới hay hạn chế xây dựng nào ảnh hưởng đến việc nâng cấp hoặc xây mới.
