Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất là 110 m², mặt tiền rộng 5 m với chiều dài 22 m, vị trí nằm trên đường Ban Ban 4, phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Giá bán được chào ở mức 4,2 tỷ đồng, tương đương 38,18 triệu/m².
So với mặt bằng chung đất nền dự án tại khu vực Ngũ Hành Sơn, đất nền mặt tiền đường chính có giá dao động từ 30 – 40 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và tiện ích xung quanh. Với hướng Nam và đối diện công viên, đây là điểm cộng lớn về phong thủy và không gian sống trong lành.
Tuy nhiên, cần lưu ý đường Ban Ban 4 chưa phải tuyến đường chính trung tâm quận Ngũ Hành Sơn mà là trục phụ, nên giá đất không thể so sánh ngang với các mặt tiền đường lớn như Nguyễn Văn Thoại hay Võ Nguyên Giáp.
Nhận xét về giá: Giá 38,18 triệu/m² là mức tương đối cao so với mặt bằng chung đường phụ trong quận, có thể bị đẩy giá do yếu tố “đất sạch đẹp, đối diện công viên”. Người mua nên cân nhắc kỹ vì mức giá này gần đạt ngưỡng đất mặt tiền chính trong khu vực, trong khi đường Ban Ban 4 chưa nổi bật về giao thông hay tiện ích.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hướng Nam đón nắng buổi sáng, phong thủy tốt, tránh nóng chiều.
- Đất sạch, cao ráo, không ngập úng, mặt tiền rộng 5 m thuận tiện xây dựng.
- Đối diện công viên – tạo view thoáng đãng, không gian xanh, góp phần tăng giá trị sống.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ, giảm thiểu rủi ro mua bán.
- Vị trí thuộc phân khu b2.3 trong dự án, có thể có quy hoạch bài bản, đồng bộ.
Điểm yếu là trục đường Ban Ban 4 chưa phải tuyến đường huyết mạch nên tiềm năng tăng giá không bằng các tuyến đường chính lớn hơn trong quận.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn cứ vào vị trí, diện tích và hướng đất, lô đất này phù hợp nhất để:
- Ở thực: Đất nền vuông vức, có view công viên, thích hợp xây nhà phố vừa để ở vừa tận hưởng không gian xanh và an ninh.
- Đầu tư dài hạn: Khu vực Ngũ Hành Sơn là vùng phát triển mạnh của Đà Nẵng, tiềm năng tăng giá trung hạn khá tích cực nhưng cần chờ thêm thông tin quy hoạch hạ tầng xung quanh.
Không nên dùng để làm kho xưởng hay cho thuê dòng tiền vì vị trí nằm trong khu dân cư và dự án, không phù hợp mục đích công nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 110 | 100 | 120 |
| Hướng đất | Nam | Đông Nam | Tây Nam |
| Giá/m² (triệu đồng) | 38,18 | 40 | 45 |
| Vị trí | Đường phụ, đối diện công viên | Đường chính, gần chợ | Đường chính ven biển |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích xung quanh | Công viên, khu dân cư | Chợ, trường học | Bãi biển, resort |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chính xác quy hoạch phân khu b2.3: có bị giới hạn chiều cao hay mật độ xây dựng thấp không.
- Xác minh hạ tầng đường Ban Ban 4 có quy hoạch mở rộng hay nâng cấp trong tương lai không để đánh giá tiềm năng tăng giá.
- Kiểm tra mốc giới, diện tích thực tế có đúng với sổ đỏ không tránh tranh chấp.
- Xem xét yếu tố phong thủy tổng thể khu đất, tránh mạch nước ngầm hoặc điểm xấu ảnh hưởng tới giá trị.
- Đánh giá an ninh khu vực qua các nguồn tin độc lập, tránh mua đất có tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý ngầm.
