Thẩm định giá trị thực:
Với mặt bằng 110m² tại vị trí mặt đường Nguyễn Văn Linh, Quận Hải Châu, Đà Nẵng, mức giá thuê 27 triệu/tháng tương đương khoảng 245.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các văn phòng hoặc mặt bằng kinh doanh trong khu vực trung tâm và gần trung tâm Đà Nẵng, nơi giá thuê thường dao động từ 150.000 – 220.000đ/m²/tháng tùy chất lượng và tiện ích.
Tình trạng bàn giao thô, chưa trang bị nội thất, chưa có vách ngăn hay điều hòa là điểm trừ, đồng nghĩa người thuê phải đầu tư thêm chi phí cải tạo, hoàn thiện mới sử dụng được. Trong khi đó, mặt bằng có thang máy, thang bộ, bảo vệ và PCCC đầy đủ là điểm cộng lớn về mặt tiện nghi và an toàn.
Đây không phải là nhà cao tầng riêng biệt mà là dạng Officetel, nên không có chi phí xây dựng mới cần so sánh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, thuận tiện giao thông, dễ nhận diện thương hiệu.
- Lối đi riêng, vệ sinh nam nữ riêng biệt và kho chứa hàng đầy đủ tạo sự tiện lợi cho hoạt động kinh doanh và văn phòng.
- Có thang máy và bảo vệ 24/7, đảm bảo sự an toàn và thuận tiện cho người sử dụng.
- Hướng cửa chính Nam phù hợp với một số mô hình kinh doanh, nhưng cần kiểm tra kỹ về ánh sáng và phong thủy nếu khách thuê quan tâm.
- Không có nội thất, tạo sự linh hoạt cho khách thuê thiết kế mặt bằng theo nhu cầu riêng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất với các công ty vừa và nhỏ (20-30 nhân viên), hoặc các lớp học yoga, đào tạo quy mô nhỏ, nơi cần không gian mở, thông thoáng và tiện nghi cơ bản. Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trung tâm và đặc thù tòa nhà.
Đối với nhà đầu tư mặt bằng cho thuê, đây là tài sản có khả năng sinh lời ổn định nếu giá thuê được đàm phán hợp lý và khách thuê sử dụng lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng gần cầu Rồng) | Đối thủ 2 (Officetel đường 2/9) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 110 | 120 | 100 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 27 (245.000đ/m²) | 25 (208.000đ/m²) | 22 (220.000đ/m²) |
| Tình trạng nội thất | Bàn giao thô | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện đầy đủ |
| Tiện ích | Thang máy, kho, vệ sinh riêng | Thang máy, bảo vệ | Thang máy, bảo vệ, điều hòa |
| Vị trí | Mặt đường Nguyễn Văn Linh | Gần cầu Rồng, trung tâm | Đường 2/9, trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đặc biệt về thời hạn và điều kiện tăng giá hàng năm.
- Kiểm tra giấy phép PCCC, bảo vệ và các chứng nhận an toàn khác.
- Kiểm tra tình trạng hệ thống thang máy và vệ sinh có hoạt động tốt không.
- Xem xét phương án cải tạo nội thất: chi phí dự kiến và thời gian hoàn thành để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
- Xác minh rõ ràng về quyền sử dụng và pháp lý, đã có sổ đỏ rõ ràng, tránh tranh chấp đất đai.
Nhận xét về giá: Giá thuê 27 triệu/tháng cho 110m² mặt bằng ở vị trí mặt tiền Nguyễn Văn Linh là mức giá hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt khi bàn giao thô khiến người thuê phải bỏ thêm chi phí cải tạo. Do vậy, khách thuê nên tận dụng các yếu tố chưa hoàn thiện để thương lượng giảm giá từ 10-15%. Nếu được giảm giá xuống khoảng 23-24 triệu/tháng sẽ là mức hợp lý và dễ chốt hơn.
