Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê 10 triệu/tháng cho mặt bằng 100m² tại mặt tiền đường Điện Biên Phủ, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng, tương đương 100,000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho các mặt bằng kinh doanh mặt tiền tại khu vực trung tâm Thanh Khê, nơi giao thông thuận tiện, gần ngã ba Huế và cầu vượt, phù hợp kho, xưởng cơ khí.
Với mục đích làm kho hoặc xưởng cơ khí, chi phí thuê này hợp lý, không cao so với mặt bằng cùng khu vực, bởi mặt bằng có gác lửng và WC, giúp tối ưu công năng sử dụng. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ kết cấu gác lửng có đáp ứng tải trọng phù hợp xưởng cơ khí không.
Giá thuê không quá cao nhưng cũng không quá rẻ, cân nhắc dựa vào hiện trạng mặt bằng và tiện ích kèm theo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền Điện Biên Phủ: Giao thông thuận tiện, dễ tiếp cận các khu công nghiệp và trung tâm thành phố.
- Diện tích vừa đủ 100m²: phù hợp kho nhỏ, xưởng cơ khí hoặc cửa hàng.
- Có gác lửng và WC riêng: tăng tiện ích sử dụng, tiết kiệm chi phí cải tạo.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ: giảm rủi ro tranh chấp, thuận tiện ký hợp đồng dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm mặt bằng, vị trí và tiện ích, phương án tối ưu là thuê làm kho chứa hàng hoặc xưởng cơ khí quy mô nhỏ. Nếu chủ thuê có vốn đầu tư, có thể tận dụng gác lửng để làm văn phòng hoặc khu vực nghỉ ngơi cho nhân viên, tối ưu công năng sử dụng.
Không phù hợp để làm showroom thương mại cao cấp hoặc cửa hàng bán lẻ quy mô lớn do diện tích vừa phải và khu vực tập trung nhiều kho xưởng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng Điện Biên Phủ, 120m²) |
Đối thủ 2 (Mặt bằng Hùng Vương, 90m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² | 120 m² | 90 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 10 | 12.5 | 8.5 |
| Giá/m²/tháng (VNĐ) | 100,000 | 104,167 | 94,444 |
| Tiện ích (gác lửng, WC) | Có | Có | Không |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Chưa rõ |
| Vị trí | Mặt tiền Điện Biên Phủ, gần cầu vượt Ngã Ba Huế | Mặt tiền Điện Biên Phủ, gần siêu thị | Mặt tiền Hùng Vương, khu dân cư đông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu gác lửng đảm bảo chịu lực cho hoạt động xưởng cơ khí.
- Kiểm tra hệ thống điện – nước đáp ứng nhu cầu sản xuất, tránh mất an toàn.
- Xác minh kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là giấy phép sử dụng làm kho/xưởng.
- Đánh giá mức độ ồn và khói bụi ảnh hưởng đến khu vực lân cận để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực để đảm bảo không bị ảnh hưởng bởi dự án giải tỏa hoặc thay đổi chức năng đất.
Kết luận: Giá thuê 10 triệu/tháng là mức giá hợp lý so với thị trường mặt bằng tương tự tại Thanh Khê. Nếu mặt bằng đảm bảo kết cấu và tiện ích như mô tả, đây là lựa chọn tốt cho khách thuê làm kho hoặc xưởng cơ khí. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ các yếu tố kỹ thuật và pháp lý trước khi ký hợp đồng để tránh rủi ro phát sinh. Không nên vội xuống tiền nếu thiếu thông tin chi tiết về hiện trạng kết cấu và giấy phép sử dụng.
