Thẩm định giá trị thực:
Diện tích nhà xưởng cho thuê: 1.600m², giá thuê 65.000 VND/m²/tháng. Tổng tiền thuê khoảng 104 triệu đồng/tháng.
So với mặt bằng chung tại khu vực Thuận An – Bình Dương, giá thuê kho xưởng mới xây hoặc tiêu chuẩn cao thường dao động từ 55.000 đến 75.000 VND/m²/tháng tùy vị trí, kết cấu và tiện ích đi kèm. Với mức 65.000 VND/m², giá này thuộc tầm trung-cao.
Nhà xưởng có hệ thống PCCC vách tường, trạm điện 400KVA, đường xe container thuận tiện là điểm cộng lớn, giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê 65.000 VND/m² là hợp lý nếu nhà xưởng chất lượng tốt, kết cấu đạt chuẩn, và tiện ích đầy đủ. Tuy nhiên cần kiểm tra kỹ thực trạng nhà xưởng vì nếu nhà cũ hoặc xuống cấp, giá này sẽ hơi cao so với mặt bằng chung.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trên Đại lộ Độc lập, Phường Bình Chuẩn – tuyến đường lớn, dễ dàng kết nối các khu công nghiệp và trung tâm logistics.
- Diện tích 1.600m² phù hợp cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Hệ thống PCCC vách tường nội bộ và trạm điện 400KVA đảm bảo vận hành sản xuất an toàn, giảm rủi ro cháy nổ và đủ công suất điện cho các ngành nghề công nghiệp nhẹ và vừa.
- Đường xe container dễ dàng ra vào, thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa.
- Đa năng, phù hợp nhiều loại ngành nghề: may mặc, in ấn, bao bì giấy, thực phẩm, linh kiện điện tử, kho hàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn xưởng này phù hợp nhất để doanh nghiệp sản xuất hoặc làm kho chứa hàng thuê lâu dài, tận dụng hệ thống PCCC và trạm điện sẵn có. Nếu doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng sản xuất tại Bình Dương, đây là lựa chọn tối ưu để tiết kiệm chi phí xây dựng mới.
Trường hợp nhà đầu tư muốn cho thuê lại, cần kiểm tra hợp đồng thuê dài hạn để đảm bảo dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho tại Bình Chuẩn) | Đối thủ 2 (Xưởng tại Thuận Giao) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 1.600 | 1.800 | 1.500 |
| Giá thuê (VND/m²/tháng) | 65.000 | 60.000 | 70.000 |
| Vị trí | Đại lộ Độc lập, Bình Chuẩn | Đường nhánh, Bình Chuẩn | Đường chính, Thuận Giao |
| Hệ thống PCCC | Có, vách tường | Có, nhưng chưa hoàn chỉnh | Đầy đủ, tiêu chuẩn cao |
| Trạm điện | 400 KVA | 250 KVA | 450 KVA |
| Đường xe container | Thuận tiện | Hẻm nhỏ | Thuận tiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng nhà xưởng: độ mới, kết cấu, trần, sàn, hệ thống điện nước.
- Xác nhận hệ thống PCCC có hoạt động hiệu quả và đủ tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, quy hoạch khu vực để tránh rủi ro pháp lý.
- Kiểm tra hợp đồng thuê đất và các chi phí phát sinh (phí quản lý, thuế, bảo trì).
- Đánh giá khả năng quay đầu xe container, bãi đỗ xe và đường nội bộ xung quanh.
