Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 32.5 m², diện tích sử dụng khoảng 59 m² với kết cấu 1 lầu, hoàn thiện cơ bản, tọa lạc trong hẻm xe hơi đường Hậu Giang, Quận 6. Giá chào 3,5 tỷ tương đương 107,69 triệu/m² sử dụng.
So với mặt bằng khu vực Quận 6, nhà hẻm xe hơi rộng rãi trên đường Hậu Giang có giá trung bình dao động từ 70-90 triệu/m² cho nhà cũ 1-2 tầng trong hẻm, thậm chí thấp hơn nếu hẻm nhỏ hoặc nhà xuống cấp. Với mức giá hơn 100 triệu/m², căn này đang bị định giá cao từ 15-40% so với thị trường.
Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tức xây nhà 2 tầng diện tích 59 m² sàn tốn khoảng 0.35-0.4 tỷ. Giá đất cơ bản ước khoảng 2,5-3 tỷ (tương ứng 75-90 triệu/m² đất) là phù hợp khu vực có hẻm xe hơi và tiện ích đầy đủ.
Nhận xét về giá: Giá 3,5 tỷ được xem là hơi cao, người mua cần cân nhắc và thương lượng lại, đặc biệt vì nhà đã hoàn thiện cơ bản, không có yếu tố biệt thự hay mặt tiền lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng rãi, thuận tiện di chuyển và để xe, khác biệt so với nhiều nhà hẻm nhỏ chỉ đi bộ được.
- Nhà có 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh phù hợp cho gia đình nhỏ, không gian đủ dùng.
- Nhà nở hậu giúp tối ưu không gian sử dụng phía sau.
- Hướng Tây phù hợp người có mệnh Tây Tứ Trạch, tuy nhiên có thể bị nóng buổi chiều.
- Vị trí trong P.11 Quận 6 gần trung tâm, tiện ích đầy đủ, giao thông thuận tiện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Do nhà hiện trạng ổn, kết cấu 1 lầu, diện tích vừa phải, vị trí trong hẻm xe hơi, căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định. Nếu đầu tư xây mới, diện tích nhỏ và giá đất cao sẽ hạn chế lợi nhuận. Không thích hợp làm kho xưởng do nằm trong khu dân cư, cũng không quá tiềm năng để đầu tư lướt sóng do giá đã cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 95 Hậu Giang) | Đối thủ 2 (Hẻm 120 Hậu Giang) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 32.5 | 30 | 35 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 59 | 55 | 60 |
| Kết cấu | 1 lầu, hoàn thiện cơ bản | 1 trệt 1 lầu, nhà cũ | 1 trệt, cần sửa chữa |
| Hẻm | Hẻm xe hơi rộng | Hẻm xe máy | Hẻm xe hơi nhỏ |
| Giá chào (tỷ) | 3.5 (107,69 triệu/m² sàn) | 3.0 (90 triệu/m² sàn) | 2.8 (83 triệu/m² sàn) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: chất lượng xây dựng, thấm dột, kết cấu cũ, hệ thống điện nước.
- Hẻm xe hơi nhưng cần khảo sát thực tế về khả năng quay đầu, đậu xe ngày thường và ban đêm.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, xem có bị quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án lớn làm ảnh hưởng không.
- Do nhà nở hậu, cần đánh giá kỹ diện tích thực tế sử dụng và bố trí phòng ốc.
