Thẩm định giá trị thực:
Tài sản cho thuê là nhà mặt tiền trên đường Tân Kỳ Tân Quý, Bình Hưng Hòa, Bình Tân, diện tích 6x9m (54-58m² thực tế), gồm 2 tầng (tầng 2 và 3) với tổng diện tích sử dụng khoảng 110-116m². Giá thuê 6 triệu/tháng tương đương khoảng 55.000đ/m²/tháng, mức giá khá phổ biến cho nhà mặt tiền khu vực Bình Tân dành cho văn phòng và dịch vụ.
Với vị trí mặt tiền đường rộng 16m, có thang máy, chỗ để xe hơi, không gian trống suốt, sạch sẽ và mới cứng, đây là một điểm cộng lớn về tính tiện dụng và thẩm mỹ. Pháp lý đầy đủ, hợp đồng linh hoạt 1-2 năm rất phù hợp với nhu cầu thuê ngắn hạn hoặc trung hạn.
Tuy nhiên, so với mức giá thuê trung bình khu vực, từ 45.000 – 60.000đ/m² cho văn phòng hoặc spa tại Bình Tân, mức giá này thuộc tầm trên trung bình, chưa tính thêm phí dịch vụ nào khác. Đây không phải mức giá rẻ, nhưng cũng không bị đẩy lên quá cao.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở mức hợp lý, không bị “ngáo giá” nhưng người thuê vẫn có thể thương lượng giảm nhẹ do nhà không có thương hiệu lớn, không thuộc khu vực trung tâm quận.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 6m rộng rãi, thuận tiện cho các loại hình kinh doanh dịch vụ cần không gian tiếp khách, như spa, salon, studio.
- Đường trước nhà rộng 16m, giao thông thuận tiện, dễ dàng cho khách và nhân viên di chuyển, chỗ đậu xe hơi có bảo vệ trông xe sáng tối rất an toàn.
- Có thang máy riêng biệt cho từng tầng, rất hiếm và thuận tiện cho khách thuê văn phòng hoặc các cơ sở dịch vụ cần sự riêng tư và tiện lợi.
- Lối đi riêng biệt, mô hình kín giúp duy trì sự yên tĩnh, riêng tư cần thiết cho các hoạt động như lớp học, studio, yoga, dạy nhảy.
- Hướng Đông Nam đón ánh sáng tự nhiên tốt nhưng không bị nắng gắt trực tiếp, phù hợp để làm văn phòng hoặc các dịch vụ cần môi trường thoáng đãng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để làm văn phòng công ty, trung tâm đào tạo, hoặc các dịch vụ spa, salon tóc, nail, studio, lớp học kỹ năng sống, yoga, dạy nhảy. Đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp nhỏ cần không gian làm việc riêng biệt và khách thuê chuyên nghiệp.
Không thích hợp để làm kho xưởng do diện tích tương đối nhỏ, không gian tầng riêng biệt, và vị trí mặt tiền đường lớn không phù hợp cho sản xuất hoặc kho bãi.
Với mức giá này và kết cấu hiện tại, không nên đầu tư xây mới hoặc cải tạo lớn vì chi phí xây dựng mới sẽ rất cao, không tương xứng với giá thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tân Kỳ Tân Quý) | Đối thủ 2 (Đường Bình Long) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 58 (2 tầng) | 60 (1 trệt + 1 lầu, không thang máy) | 55 (2 tầng, hẻm 4m) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 6 | 5,5 | 4,5 |
| Đường trước nhà | 16m, mặt tiền | 16m, mặt tiền | 4m, hẻm xe máy |
| Thang máy | Có | Không | Không |
| Chỗ để xe hơi | Có bảo vệ trông xe | Có nhưng không bảo vệ | Không |
| Phù hợp | VP, spa, lớp học | VP nhỏ, cửa hàng | VP nhỏ, kho |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống thang máy (bảo trì, hoạt động ổn định).
- Đảm bảo giấy tờ hợp lệ, không vướng quy hoạch sử dụng cho mục đích thương mại.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước riêng biệt cho từng tầng, đảm bảo không bị quá tải khi sử dụng đồng thời.
- Đánh giá mức độ cách âm giữa các tầng, tránh ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
- Kiểm tra hợp đồng bảo vệ trông xe, đảm bảo an toàn tài sản và khách thuê.
